"Debe centrarse en la brecha más que en la rentabilidad"... La clave para mudarse a una zona superior es la 'diferencia entre activos'

En el mercado inmobiliario, más importante que la tasa de aumento del valor de un activo (rentabilidad) es reducir la 'brecha de monto absoluto' entre el activo que se posee actualmente y el activo de una zona superior al que se aspira. Se ha analizado que, en un mercado alcista, incluso si las rentabilidades son similares, la diferencia de precio aumenta cuanto mayor es el precio absoluto del activo, por lo que la gestión de la brecha entre activos para realizar un cambio de zona es más crucial que el simple seguimiento de la rentabilidad.

Diferencia entre rentabilidad y monto absoluto... El indicador clave para el movimiento a zonas superiores

Según el contenido de un vídeo del canal de YouTube del escritor Song Hee-gu, los precios inmobiliarios tienen una estructura donde las zonas superiores y las zonas inferiores están conectadas entre sí. Por ejemplo, los cambios de precio en Jamsil influyen en Olympic Park Foreon, lo que a su vez genera un flujo en cadena hacia Godeok, Sangil, Myeongil-dong, Guri y Dasan. En este proceso, durante un mercado alcista, los precios entre regiones tienden a moverse juntos, por lo que la diferencia en términos de rentabilidad puede no parecer significativa.

Sin embargo, el vídeo enfatiza que se debe distinguir estrictamente entre la rentabilidad y el monto absoluto. Si un activo de 1.000 millones de wones aumenta un 10%, sube 100 millones de wones, pero si un activo de 2.000 millones de wones aumenta un 10%, sube 200 millones de wones. Aunque la rentabilidad sea la misma, la cantidad real aumentada tiene una diferencia del doble. Por lo tanto, la esencia de la inversión inmobiliaria no consiste simplemente en calcular cuánto ha subido porcentualmente mi casa, sino en verificar cómo cambia la diferencia de precio entre la casa que tengo y la casa que quiero comprar después.

Por ejemplo, si actualmente se posee un activo de 800 millones de wones y se desea mudarse a una casa de 1.200 millones de wones, el número en el que hay que fijarse no es la rentabilidad del activo, sino la diferencia de precio de '400 millones de wones' entre ambos activos. Es decir, la inversión inmobiliaria puede definirse más como un proceso de reducir la brecha entre un activo y otro para avanzar al siguiente paso, que como el acto de aumentar la rentabilidad.

La estrategia de los expertos es establecer un 'plan de movimiento' preparado para el mercado bajista

La actitud ante la volatilidad del mercado también es importante. El vídeo explica que, aunque los activos caros pueden subir en un porcentaje más alto durante un mercado alcista, también tienen la característica de caer con mayor magnitud durante un mercado bajista. Un ejemplo representativo es el caso de los apartamentos en el Gangnam Area, cuyos precios sufren ajustes significativos. Utilizar estos intervalos de ajuste de precios para mudarse a una zona superior o para posicionarse en áreas de reurbanización o reconstrucción puede ser una estrategia válida.

El participante señala que hay una diferencia entre simplemente afirmar que los precios de las viviendas caerán y establecer un plan sobre qué hacer realmente durante un mercado bajista. Explica que los principiantes se obsesionan con el potencial de aumento del valor de su propia casa, mientras que los expertos se concentran en establecer planes de ejecución concretos sobre hacia dónde moverse cuando el mercado colapse, si irán a una zona de reurbanización o si comprarán un apartamento para residencia propia.

Dado que el momento, la magnitud y la duración de un mercado bajista son áreas impredecibles, es más importante establecer una 'dirección de movimiento' para ejecutar cuando llegue la caída, en lugar de intentar acertar el momento exacto de la misma. El consejo es que se necesita una hoja de ruta concreta según el flujo del mercado, como que los que no poseen vivienda busquen oportunidades de compra económicas, y que los que ya poseen vivienda aseguren oportunidades para mudarse a zonas superiores.