认购权与入住权税收：根据“取得顺序”决定是否免税

获得新公寓权利的认购权与组合员入住权，虽然表面上看非常相似，但在税法适用的税率、住房数量计算方式以及免税条件等方面存在巨大差异。特别是，在持有现有住房的状态下取得这些权利时，根据“先取得了什么”这一顺序，可能会决定是否能享受免税优惠，因此需要格外注意。

认购权与入住权，税率和住房数量判定标准不同

根据Jeolsemi-nam_SemusaTVISeongho的视频，认购权是通过中签或一般认购合同获得住房供应的权利，而组合员入住权则是指通过再开发、再建筑等整备事业，使原有不动产所有者转变为获得新公寓权利的过程。两者在让渡所得税率方面有明显区别。认购权无论持有期间长短，持有不满1年适用70%的固定税率，持有1年以上适用60%。例如，当认购权让渡收益为1亿韩元时，扣除必要费用后的课税标准约为9,700万韩元，如果包含地方所得税，税额可能达到约6,400万韩元，这意味着可能需要缴纳约65%的让渡收益作为税款。相比之下，入住权如果持有2年以上，可以适用与普通住房相同的基本税率（6~45%）。

住房数量的计算方式也不同。即使因再建筑等导致建筑物拆除仅剩下土地，如果持有入住权，在判定取得税或让渡税时也可能影响住房数量。对于认购权，是以取得时的家庭住房数量为标准进行判定。例如，如果2026年在无房状态下取得认购权，即使之后在2027年追加购买了其他公寓，在判定取得税的住房数量时，原则上需确认取得认购权之日的家庭住房数量。

免税特例，“3年内让渡”与“取得顺序”是核心

在持有现有住房的状态下取得认购权或入住权时，适用的免税特例会根据“取得顺序”而产生完全不同的结果。视频以“住房 → 认购权”的取得顺序为例进行说明。如果取得现有住房满1年后购买了认购权（或入住权），必须在认购权取得之日起3年内出售现有住房，才能获得免税。但前提是现有住房本身必须满足1户1住房的免税条件，即满足持有期间或必要时满足2年以上的居住期间。

即使超过了3年，也有救济方法。在新建筑完工后的3年内，全家人必须搬入该住房并居住1年以上。不过，如果存在子女学校问题、工作、疾病等税法规定的不可抗力理由，即使排除该家庭成员，其余家庭成员满足实际居住条件，也可以实现现有住房的免税。此外，在新建住房完工前或完工后最多3年内出售现有住房，也可以获得免税。

相反，如果是“认购权 → 住房”的取得顺序，情况则不同。视频提到了大韩民国国税厅的一个解释案例，明确指出在先持有认购权的状态下，之后购买住房并再次出售该住房时，无法适用前述的免税特例。也就是说，根据“先拥有哪种权利”这一“出发点”，免税与否可能会发生180度的转变。

新建住房取得时期与继承时的免税特例

新公寓完工后的持有期间计算，即“取得时期”也非常重要。对于一般认购公寓，原则上以支付完所有认购款的“结清余款日”作为取得日。例如，如果在2029年2月10日结清了所有余款，则从该日期开始计算持有及居住期间。但如果结清余款时建筑物尚未完工，则应以工程使用批准日、事实使用日或临时使用批准日中的其中之一为标准进行判定。如果单纯以搬入家具的日子作为标准来计算持有期间，可能会存在风险。

特别是对于在管理处分计划批准后购买入住权的“继承组合员”，需要格外注意。即使前任业主持有再建筑前的公寓长达20年，继承组合员也无法继承该期间。因为在法律上，当继承组合员取得新建住房时，是以新建住房的使用批准书交付日（完工日）为基准，视为新取得的。

此外，还存在因继承而产生的例外规定。如果从属于不同家庭的父母处继承了认购权或入住权，在出售原有的住房时，可以不考虑因继承权利而增加的住房数量，从而获得免税特例。此外，对于继承的住房或入住权、认购权，如果距离继承之日未满5年，在为了判定取得税加重而计算的住房数量时，可以予以排除。

结论是，在制定与认购权及入住权相关的税务计划时，必须综合审查：▲现有住房取得日 ▲权利取得日 ▲管理处分计划批准日 ▲新建住房结清余款日及完工日 ▲为适用免税而设定的3年期限等。