분양권·입주권 세금, '취득 순서'에 따라 비과세 여부 갈린다

새 아파트를 받을 수 있는 권리인 분양권과 조합원입주권은 겉보기에 비슷해 보이지만, 세법상 적용되는 세율과 주택 수 산정 방식, 비과세 요건 등에서 큰 차이를 보인다. 특히 기존 주택을 보유한 상태에서 권리를 취득할 경우, '무엇을 먼저 취득했느냐'라는 순서에 따라 비과세 혜택 여부가 결정될 수 있어 주의가 필요하다.

분양권과 입주권, 세율과 주택 수 판단 기준이 다르다

절세미남_세무사tv이성호 영상에 따르면, 분양권은 청약 당첨이나 일반 분양 계약을 통해 주택을 공급받을 권리이며, 조합원입주권은 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 기존 부동산 소유자가 새 아파트를 받을 권리로 바뀐 것을 의미한다. 이 둘은 양도소득세율에서 명확한 차이를 보인다. 분양권은 보유 기간과 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상 시 60%의 고정 세율이 적용된다. 예를 들어 분양권 양도 차익이 1억 원 발생했을 때, 필요경비를 제외한 과세표준 약 9,700만 원에 대해 지방소득세를 포함하면 세금이 약 6,400만 원에 달해 양도 차익의 약 65%를 세금으로 내야 할 수도 있다. 반면, 입주권은 2년 이상 보유할 경우 일반 주택과 동일한 기본세율(6~45%)을 적용받을 수 있다.

주택 수 산정 방식도 다르다. 재건축 등으로 건물이 멸실되어 토지만 남은 경우에도 입주권을 보유하고 있다면 취득세나 양도세 판단 시 주택 수에 영향을 줄 수 있다. 분양권의 경우, 취득 당시의 세대별 주택 수를 기준으로 판단한다. 예를 들어 2026년에 무주택 상태로 분양권을 취득했다면, 이후 2027년에 다른 아파트를 추가로 구입하더라도 취득세 주택 수를 판단할 때는 원칙적으로 분양권을 취득한 날 당시의 세대별 주택 수를 확인한다.

비과세 특례, '3년 이내 양도'와 '취득 순서'가 핵심

기존 주택을 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 취득했을 때 적용되는 비과세 특례는 '취득 순서'에 따라 결과가 완전히 달라진다. 영상에서는 '주택 → 분양권' 순서로 취득한 경우를 기준으로 설명한다. 기존 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권(또는 입주권)을 샀다면, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 비과세가 가능하다. 단, 기존 주택 자체도 1세대 1주택 비과세 요건인 보유 기간 또는 필요시 2년 이상의 거주 기간을 충족해야 한다.

만약 3년이 지났더라도 구제 방법은 있다. 신축 주택 완공 후 3년 이내에 전 가족이 이 주택으로 이사하여 1년 이상 거주해야 한다. 다만 자녀의 학교 문제, 근무, 질병 등 세법에서 정한 부득이한 사유가 있다면 해당 가족을 제외하고 나머지 가족이 실거주 요건을 채워도 기존 주택 비과세가 가능하다. 또한 기존 주택을 새 주택 완공 전이나 완공 후 최대 3년 이내에 팔아도 비과세가 가능하다.

반면, '분양권 → 주택' 순서로 취득한 경우에는 상황이 다르다. 영상에서는 분양권을 먼저 보유한 상태에서 나중에 주택을 구입하고, 다시 그 주택을 팔 때 앞서 언급한 비과세 특례를 적용받을 수 없다고 명시한 국세청 해석 사례를 언급했다. 즉, 어떤 권리를 먼저 가졌느냐라는 '그림의 출발점'에 따라 비과세 여부가 180도 달라질 수 있다.

신축 주택 취득시기와 상속 시 비과세 특례

새 아파트가 완공된 후 보유 기간을 계산하는 '취득시기'도 중요하다. 일반 분양 아파트의 경우 원칙적으로 분양 대금을 모두 지급한 '잔금 청산일'이 취득일이 된다. 예를 들어 2029년 2월 10일에 잔금을 모두 납부했다면 해당 날짜부터 보유 및 거주 기간을 산정한다. 다만 잔금을 치렀을 당시 건물이 미완공 상태였다면 공사 사용 승인일, 사실상 사용일, 또는 임시 사용 승인일 중 하나를 기준으로 판단해야 한다. 단순히 이삿짐을 넣은 날을 기준으로 보유 기간을 계산하면 위험할 수 있다.

특히 관리처분계획인가 후 입주권을 매수한 '승계조합원'은 주의가 필요하다. 전 주인이 재건축 전 아파트를 20년 보유했더라도 승계조합원은 그 기간을 이어받을 수 없다. 승계조합원이 신축 주택을 취득한 경우, 법상으로는 신축 주택의 사용승인서 교부일(완공일)을 기준으로 새롭게 취득한 것으로 보기 때문이다.

상속으로 인한 예외 규정도 존재한다. 별도 세대인 부모님으로부터 분양권이나 입주권을 상속받은 경우, 기존에 보유하던 주택을 팔 때 상속받은 권리로 인한 주택 수 증가를 고려하지 않고 비과세 특례를 인정받을 수 있는 사례가 있다. 또한 상속받은 주택이나 입주권·분양권의 경우, 상속일로부터 5년이 지나지 않았다면 취득세 중과를 위한 주택 수 산정에서 제외된다.

결론적으로 분양권과 입주권 관련 세무 계획을 세울 때는 ▲기존 주택 취득일 ▲권리 취득일 ▲관리처분계획인가일 ▲신축 주택 잔금일 및 완공일 ▲비과세 적용을 위한 3년 기한 등을 종합적으로 검토해야 한다.