"La escasez de oferta es más fuerte que la subida de tipos"... Diagnóstico de un 'mercado alcista triple' en el Área Metropolitana de Seúl

El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Seúl, incluyendo Seoul, está mostrando un "mercado alcista triple" donde los precios de venta, los precios de alquiler de vivienda (jeonse) y los alquileres mensuales suben simultáneamente. En particular, surge el análisis de que el problema de la escasez de oferta está teniendo un impacto más fuerte en el mercado que la presión por la subida de los tipos de interés.

Según un video de KB Real Estate TV publicado el día 22, el director Choi Yoon-sung (Mango Ssem) diagnosticó el mercado inmobiliario actual como un "rally silencioso". Esto significa que no es un escenario de sobrecalentamiento donde el volumen de transacciones aumenta rápidamente, sino que los precios suben silenciosamente mientras el volumen de transacciones disminuye, lo que hace que el impacto en los precios percibidos por el público sea mayor. El director Choi explicó: "Aquellos que saben, lo saben, y la mayoría de la gente no está interesada, pero cuando finalmente deciden comprar una casa y van al lugar, se llevan un impacto porque el precio no es el que imaginaban".

"Escasez de oferta impactante hasta 2030"... Desequilibrio entre oferta y demanda más pesado que los tipos de interés

El director Choi señaló la "escasez de oferta" como el motor principal que impulsa la tendencia alcista actual. Explicó que, aunque la subida de los tipos de interés actúa como un factor para frenar los precios de la vivienda, la preparación para un "super ciclo" debido a la escasez de oferta ya se ha completado. Pronosticó que el impacto de la escasez de oferta será mayor que el de la subida de tipos, diciendo: "Incluso si le pones un poco más de peso a un caballo que corre muy bien, el caballo no se detendrá".

Especialmente en el caso de Seoul, previó que el problema de la escasez de oferta será grave hasta 2030. El director Choi señaló: "A corto plazo, hasta 2030, vendrá una era de oferta realmente impactante", y añadió: "Incluso si se inicia la construcción ahora, toma 4 años hasta la mudanza, por lo que no hay una solución inmediata". De hecho, el desequilibrio entre la oferta y la demanda se está intensificando, con el volumen de mudanzas en 40 zonas reguladas registrando su nivel más bajo en 40 años. El volumen de mudanzas en las zonas reguladas este año es de aproximadamente 16,000 viviendas, pero se espera que sea aún menor a partir del próximo año.

El director Choi también mencionó la tendencia alcista de los precios en las principales zonas de Seoul recientemente. Informó que "las viviendas nuevas ya superan los 2,000 millones de wones", mencionando que "Dongdaemun IPARK Xi en Imun-dong, Dongdaemun, se ha negociado por 2,060 millones de wones, y en las cercanías de Giheung U-Town en Seongbuk-gu, continúan apareciendo nuevos precios récord en el rango de los 2,000 millones de wones". Además, añadió que "en el caso de Mullae-dong, en la línea de la línea 2, se están formando rangos de precios impactantes, negociándose en el rango de los 2,000 millones de wones debido a su buena ubicación y las expectativas de aumento del coeficiente de edificabilidad".

¿Preocupación por el doble aumento de la tasa de morosidad de préstamos hipotecarios? "Es muy estable en 0.28%"

Respecto al reciente aumento de la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios reportado en las noticias, advirtió contra la preocupación excesiva del mercado. Aunque hay informes de que la tasa de morosidad ha aumentado varias veces en comparación con el pasado, el análisis sugiere que esto tiene un fuerte carácter de marketing utilizando el efecto de base.

En el video, el director Choi declaró: "La tasa de morosidad de los préstamos con garantía es muy estable, en un nivel del 0.28%". Explicó que, si se calcula el monto moroso de un total de 780 billones de wones en derechos de crédito, representa apenas el 0.28%. Explicó que, a pesar de que los tipos de interés subieron significativamente del rango del 1% al nivel del 4.5% en comparación con 2022, la cifra de la tasa de morosidad no ha aumentado considerablemente. Destacó: "En el caso de Estados Unidos, la tasa de morosidad de más de un mes alcanza el 1.8%, lo cual es aproximadamente 6.5 veces el nivel de nuestro país. Considerando que en el mercado inmobiliario de Estados Unidos la tasa de morosidad no ha bajado del 1.7% en los últimos 10 años, el 0.28% de nuestro país es un estado muy saludable".

Criterio para una 'casa inteligente'... "Se debe elegir un rango de precio que pueda soportar los impuestos de propiedad"

Sobre el criterio para elegir una 'casa inteligente' (una propiedad de alta calidad) en un mercado de gran volatilidad, enfatizó un enfoque estratégico basado en la situación patrimonial y el estilo de vida de cada individuo. El director Choi definió una 'casa inteligente' como "la mejor casa que se puede comprar movilizando el efectivo disponible".

Desde la perspectiva de la formación de activos a largo plazo, presentó dos criterios. El primero es la ubicación. Aconsejó: "Si el precio es el mismo, se debe elegir el lugar con mejor ubicación". El segundo es el valor futuro. Añadió: "Si la ubicación es la misma, elegir un lugar con gran posibilidad de reconstrucción ayudará en la formación de activos".

En relación con la compra de apartamentos de alto costo, señaló la 'capacidad de soportar los impuestos de propiedad' como la variable clave. Si se considera un apartamento de ultra lujo en el rango de 4,000 a 5,000 millones de wones en Gangnam, es imperativo calcular la carga de los impuestos de propiedad. El director Choi sugirió: "Si se está cerca de la jubilación o si no le gusta la carga de los impuestos de propiedad, elegir una vivienda de menos de 2,500 millones de wones puede ser realista". Analizó que "si se confirma la enmienda de la ley fiscal, la carga de los impuestos podría aumentar, pero para un hogar donde ambos cónyuges trabajen en grandes empresas, sería posible soportar los impuestos de propiedad hasta unos 2,500 millones de wones".

Además, expresó preocupación sobre el sistema fiscal de nuestro país. El director Choi explicó: "Mientras que en países con altos impuestos de propiedad como Estados Unidos, el límite superior de la carga fiscal es de alrededor del 2-3%, en nuestro país alcanza el 150%. Esta es la razón por la que surgen voces que dicen que, si los precios suben, el límite superior de la carga fiscal debería subir naturalmente".