「収益率より格差に集中すべき」…上位地域への住み替えの核心は「資産間の差」

不動産市場において、資産の価値上昇率（収益率）よりも重要なのは、現在保有している資産と目標とする上位地域の資産との「絶対金額の格差」を縮めることである。上昇相場では、収益率が同程度（同程度）であっても、資産の絶対価格が高いほど価格差が広がるため、単純な収益率の追跡よりも、住み替えのための資産間の格差管理が核心であるという分析が出された。

収益率と絶対金額の差…上位地域移動の核心指標

作家 ソン・ヒグ のYouTubeチャンネルの動画内容によると、不動産価格は上位地域と下位地域が互いに連結された構造を持っている。例えば、蚕室の価格変化が Olympic Park Foreon に影響を与え、それが再び 高徳 上一 明逸洞、九里、茶山 などへと続く連鎖的な流れを見せるという。この過程において、上昇相場では地域間の価格が共に動く傾向があるため、収益率の側面では大きな差がないように見えることがある。

しかし、動画では収益率と絶対金額を厳格に区別すべきだと強調している。10億ウォンの資産が10%上昇すれば1億ウォンが上がるが、20億ウォンの資産が10%上昇すれば2億ウォンが上がる。収益率は同一でも、実際に増えた金額は2倍の差が出る。したがって、不動産投資の本質は、単に自分の家が何パーセント上がったかを問うことではなく、自分が持っている家と次に買いたい家の価格差がどのように変化するかを確認することにある。

例えば、現在8億ウォンの資産を保有しており、12億ウォンの家への住み替えを希望する場合、注目すべき数字は資産の収益率ではなく、二つの資産間の「4億ウォン」という価格差である。つまり、不動産投資は収益率を高める行為というよりは、資産と資産の間の格差を縮めて次の段階へと移動する過程として定義できる。

下落相場に備えた「移動計画」を立てるのが達人の戦略

市場の変動性に対応する態度も重要である。動画では、高い資産は上昇相場ではより高い割合で上がることもあるが、下落相場ではより大きな幅で下落する特性があると説明している。江南圏のアパートの価格が大きく調整を受ける事例が代表的である。このような価格調整の隙間を活用して、上位地域へ移動したり、再開発・再建築地域を先占したりする戦略が有効であり得る。

出演者は、単に住宅価格の下落を主張することと、実際の下降相場で何をすべきか計画を立てることは異なると指摘する。下手な者は自分の家の価格の上昇余力に執着するが、達人は市場が崩れた時にどこへ移動するのか、再開発へ行くのか、あるいは実居住用のマンションを買うのかといった具体的な実行計画を立てることに集中すると説明した。

下落相場の時期や幅、継続期間は予測不可能な領域であるため、下落のタイミングを合わせようと努力するよりも、下落が来た時に実行する「移動の方向性」を確立することが重要である。無家主者は安価な購入機会を狙い、有家主者は上位地域への住み替えの機会を確保するなど、市場の流れに応じた具体的なロードマップが必要だという助言である。