"수익률보다 격차에 집중해야"…상급지 갈아타기 핵심은 '자산 간 차이'

부동산 시장에서 자산의 가치 상승률(수익률)보다 중요한 것은 현재 보유한 자산과 목표로 하는 상급지 자산 간의 '절대 금액 격차'를 줄이는 것이다. 상승장에서는 수익률이 비슷하더라도 자산의 절대 가격이 높을수록 가격 차이가 벌어지기 때문에, 단순한 수익률 추적보다는 갈아타기를 위한 자산 간 격차 관리가 핵심이라는 분석이 나왔다.

수익률과 절대 금액의 차이…상급지 이동의 핵심 지표

작가 송희구 유튜브 채널의 영상 내용에 따르면, 부동산 가격은 상급지와 하급지가 서로 연결된 구조를 가진다. 예를 들어 잠실의 가격 변화가 올림픽파크 포레온에 영향을 주고, 이것이 다시 고덕 상일 명일동, 구리, 다산 등으로 이어지는 연쇄적인 흐름을 보인다는 것이다. 이 과정에서 상승장에서는 지역 간 가격이 함께 움직이는 경향이 있어 수익률 측면에서는 큰 차이가 없어 보일 수 있다.

하지만 영상에서는 수익률과 절대 금액을 엄격히 구분해야 한다고 강조한다. 10억 원 자산이 10% 상승하면 1억 원이 오르지만, 20억 원 자산이 10% 상승하면 2억 원이 오른다. 수익률은 동일해도 실제 늘어난 금액은 두 배 차이가 난다. 따라서 부동산 투자의 본질은 단순히 내 집이 몇 퍼센트 올랐느냐를 따지는 것이 아니라, 내가 가진 집과 다음에 사고 싶은 집의 가격 차이가 어떻게 변하는지를 확인하는 데 있다.

예를 들어 현재 8억 원의 자산을 보유하고 12억 원의 집으로 갈아타기를 희망한다면, 주목해야 할 숫자는 자산의 수익률이 아닌 두 자산 간의 '4억 원'이라는 가격 차이다. 즉, 부동산 투자는 수익률을 높이는 행위라기보다 자산과 자산 사이의 격차를 줄여 다음 단계로 이동하는 과정으로 정의할 수 있다.

하락장 대비한 '이동 계획' 세우는 것이 고수의 전략

시장 변동성에 대응하는 태도 역시 중요하다. 영상에서는 비싼 자산이 상승장에서는 더 높은 비율로 오르기도 하지만, 하락장에서는 더 큰 폭으로 하락하는 특성이 있다고 설명한다. 강남권 아파트의 가격이 크게 조정받는 사례가 대표적이다. 이러한 가격 조정의 틈을 활용해 상급지로 이동하거나 재개발·재건축 지역을 선점하는 전략이 유효할 수 있다.

출연자는 단순히 집값 하락을 주장하는 것과 실제 하락장에서 무엇을 할지 계획을 세우는 것은 다르다고 지적한다. 하수들은 내 집값의 상승 여력에 집착하지만, 고수들은 시장이 무너졌을 때 어디로 이동할 것인지, 재개발로 갈 것인지 혹은 실거주용 아파트를 살 것인지에 대한 구체적인 실행 계획을 세우는 데 집중한다고 설명했다.

하락장의 시기나 폭, 지속 기간은 예측 불가능한 영역이므로, 하락 시점을 맞추려 노력하기보다는 하락이 왔을 때 실행할 '이동 방향성'을 정립하는 것이 중요하다. 무주택자는 저렴한 매수 기회를 노리고, 유주택자는 상급지로의 갈아타기 기회를 확보하는 등 시장의 흐름에 따른 구체적인 로드맵이 필요하다는 조언이다.