미분양 750가구 넘은 '왕로푸', DK아시아 재무

준공 후에도 미분양 750가구 이상 남은 '왕로푸'

인천 서구에 공급된 1,500가구 규모의 리조트형 아파트 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오(이하 왕로푸)'의 미분양 문제가 심각하다. 2023년 10월 입주를 시작했음에도 현재 미분양 물량은 최소 750가구 이상으로 추산된다. 2024년 말 기준 해당 단지의 분양률이 40% 수준이었던 점을 고려하면, 인천 서구 전체의 미분양 감소분을 이 단지에 모두 투입하더라도 여전히 전체 물량의 절반 이상이 미분양 상태로 남아 있다.

자회사 디케이퍼스트의 자본잠식과 자금 경색

시행사인 디케이퍼스트(DKFIRST)의 재무 구조는 악화 일로를 걷고 있다. 2024년 말 기준 디케이퍼스트는 부채가 자산보다 830억 원 많은 '완전 자본잠식' 상태다. 지난해 디케이퍼스트의 분양 수익은 2,114억 원이었으나, 보유 중인 주택 재고 가액은 5,127억 원에 달한다. 특히 상환해야 할 단기차입금 규모가 4,000억 원에 육박해 자금 경색 위기가 나타나고 있다. 디케이퍼스트는 지난 2월 27일 대주단과 미분양 물량을 담보로 3,200억 원 규모의 대출 약정을 체결했으나, 만기는 2027년 2월이다.

모기업 DK아시아로 전이되는 리스크

자회사의 위기는 모기업인 DK아시아(디케이아시아)의 재무 건전성에도 직접적인 타격을 주고 있다. 디케이아시아는 자회사 디케이퍼스트에 약 1,693억 원을 대여한 상태다. 자회사의 미분양 문제가 해결되지 않으면서 그룹 전체가 리스크를 떠안는 형국이다. 실제로 디케이아시아의 2024년 매출은 약 21억 원으로, 2023년(약 5,270억 원) 대비 99.6% 급감했다. 영업이익 또한 2023년 1,106억 원 흑자에서 2024년 198억 원 영업손실로 전환됐다.

대출 상환 기한 내 미분양 소진 가능할까

현재의 미분양 소진 속도로는 대출 상환 기한을 맞추기 어려울 것이라는 분석이 나온다. 최근 1년간 인천 서구의 월간 준공 후 미분양 해소량은 평균 37가구 수준이다. 이 속도로 왕로푸의 미분양 물량을 모두 소화하려면 약 2년이 소요된다. 디케이퍼스트가 체결한 대출 만기를 고려하면 현재보다 2배 이상의 빠른 분양 속도가 필요하다. 이에 디케이아시아는 미분양 해소를 위해 마케팅 비용을 늘리고 있으며, 2024년 판매비와 관리 중 지급 수수료는 전년 30억 원에서 68억 원으로 121.7% 급증했다.