“债务占GDP比重下降是错觉”……Lee Hyun-hoon教授警告家计负债的真相

尽管政府接连出台房地产对策，但围绕房价的市场不安情绪并未平息。虽然政府拿出了需求管理、扩大供应、税制改革等多种手段，但市场的体感温度依然炽热。Lee Hyun-hoon教授通过KB Real Estate TV，对当前房地产市场的趋势、家计负债的危险性以及不确定时代的资产管理策略进行了诊断。

政策效果微乎其微的房地产市场，“房价上涨趋势可能持续”

现政府成立以来，房地产相关对策已实施了约6次。其中包括为了管理需求的土地交易许可制扩大和贷款限制、为了扩大供应的对策，以及税制改革案等。然而，Lee Hyun-hoon教授对政策成果持怀疑态度。他指出政策在稳定市场方面存在局限性，并表示：“政府比其他政府更努力地想要抑制房地产，但结果得分并不高。”

他分析称，特别是需求管理对策反而产生了抑制供应的副作用。为了抑制需求而限制贷款并强化监管，导致那些必须通过出售现有住房来购买新房的需求者无法行动，结果导致了市场供应的减少。他解释说，供应对策也仅停留在许可阶段，距离转化为实际入住的实质性供应存在时间差，在此期间，房价上涨的焦虑感正主导着市场。

对于税制改革案，他评价道：“虽然可能对调整部分高价住宅的价格有所效果，但不足以阻止首尔郊区及首都圈整体的房价上涨。”他提到，从今年年初到最近，房价涨幅累计达到了17.7%，涨势迅猛，并预测：“由于能出的对策都已经出尽了，目前的结构导致房价只能持续上涨。”

GDP对负债比率下降是“错觉”……与家计收入的脱节非常严重

虽然最近的统计数据显示家计负债占GDP的比率正在下降，但Lee教授强烈警告称这是“错觉”。他分析认为，家计负债总额从未减少，但比率却在下降的原因是作为分母的名义GDP大幅增长了。核心在于，随着出口向好，企业赚取的附加值增加，名义GDP上升了，但这并没有转化为普通家计的实际收入增长。

他的主张是：“判断家计负债不应看GDP，而应除以实际家计收入。”在名义GDP大幅增长的同时，工资所得者的名义收入增长率仅维持在年均0.4%左右，无法跟上家计负债的增长速度。特别是在家计负债中约75%为房地产抵押贷款的情况下，收入停滞而债务增加的结构加重了民生经济的负担。

此外，韩国特有的“传�େ�保证金”问题也被列为严重的变量。传萮保证金规模估计约为1,000万亿韩元，若将其与GDP相比，韩国在OECD国家中也显示出极高的债务水平。Lee教授强调：“传萮保证金是房东向承租人借入的‘私人之间的债务’，可能比金融机构贷款更危险”，并表示考虑到逆转传萮或“空壳传萮”的风险，必须进行包含传萮保证金在内的债务管理。

“必须摆脱房地产过度集中”……建议实现资产组合多元化

针对韩国家计资产约75%集中在房地产的结构性问题，也发出了警告声。虽然由于对房价持续上涨的期待，房地产投资仍在持续，但利率环境的变化可能成为变量。他表示：“利率已进入从低利率时代转向高利率时代的‘新常态’阶段”，并提到如果利率像2022年那样剧烈上升，甚至连江南区的公寓都会出现价格暴跌的案例。

Lee教授诊断称：“在向房地产投入过多资产的状态下，如果利率飙升，不仅个人，国家层面也可能面临巨大损失”，并认为这存在着类似于中国正在经历的经济危机或日本“失去的三十年”的路径风险。因此，他建议要警惕目前大部分资产被捆绑在房地产上的结构。

在不确定的经济状况下，作为明智进行资产形成的替代方案，他提出了“组合多元化”。他建议摆脱偏向房地产的韩元资产中心投资，分散到股票、债券等多种金融资产中。此外，他还补充说，从中长期角度来看，需要持有美元资产，或通过学习黄金、比特币等替代资产的策略，来安全地守护资产并提高收益率。

来源：原视频（YouTube）