「GDP比の債務減少は錯覚」…イ・ヒョンフン教授が警告する家計債務の実体

相次ぐ不動産対策にもかかわらず、住宅価格を巡る市場の不安は収まっていない。政府が需要管理と供給拡大、税制改正など様々なカードを切ったが、市場の体感温度は依然として高い。イ・ヒョンフン教授はKB Real Estate TVを通じて、現在の不動産市場の流れと家計債務の危険性、そして不確実な時代の資産管理戦略を診断した。

政策効果が乏しい不動産市場、「住宅価格の上昇傾向が続く可能性も」

現政権の発足以降、不動産関連の対策は約6回にわたって施行された。需要管理のための土地取引許可制の拡大と融資制限、供給拡大のための対策、そして税制改正案などが含まれた。しかし、イ・ヒョンフン教授は政策の成果に対して懐疑的な視点を示した。彼は「政府は他の政府よりも一生懸命に不動産を抑えようと努力したが、結果的にスコアは高くない」とし、政策が市場を安定させるのに限界があったことを指摘した。

特に、需要管理対策がむしろ供給を萎縮させる副作用を生んだと分析した。需要を抑制するために融資を制限し規制を強化すると、新しい家を買うために既存の住宅を売らなければならない需要者が動けなくなり、結果として市場の供給を減らす結果を招いたというのだ。供給対策も許可段階に留まっており、実際の入居にまでつながる実質的な供給に結びつくまでにはタイムラグが存在し、その間に住宅価格が上昇するという不安感が市場を支配していると説明した。

税制改正案については、「一部の高価住宅の価格を調整する効果はあったかもしれないが、ソウル郊外と首都圏全般の住宅価格上昇を止めるには力不足だった」と評価した。彼は今年初めから最近にかけて累積上昇率が17.7%に達するほど住宅価格が急騰した点に触れ、「すでに、出せる対策はすべて出た状態であり、住宅価格が上がり続けざるを得ない構造だ」と展望した。

GDP比の債務比率低下は「錯覚現象」…家計所得との乖離が深刻

最近の統計上、GDP比の家計債務比率が低下しているという指標が出ているが、イ教授はこれを「錯覚現象」であると強く警告した。家計債務の総額は減ったことがないのに比率だけが低くなる理由は、分母である名目GDPが急激に増加したためだという分析だ。輸出好調により企業が稼ぎ出す付加価値が大きくなり、名目GDPは上昇したが、これが一般家計の実質所得の増加にはつながっていないという点が核心である。

「家計債務はGDPではなく、実際の家計所得で分けて判断すべきだ」というのが彼の主張だ。名目GDPは大きく増加した一方で、月給所得者の名目所得上昇率は年間0.4%水準に留まり、家計債務の増加速度についていけていない。特に家計債務の約75%が不動産担保融資である状況において、所得は停滞したまま債務だけが増える構造は、庶民経済の負担を増大させる。

ここに、韓国特有の「伝貰（チョンセ）保証金」問題も深刻な変数として挙げられた。伝貰保証金は約1,000兆ウォン規模と推定され、これをGDPと比較すると、韓国はOECD諸国の中でも非常に高い債務水準を示す。イ教授は「伝貰保証金は家主が賃借人に借りた『個人間の債務』であり、金融機関の融資よりも危険な場合がある」とし、逆伝貰（ギョクチョンセ）やカントン伝貰（空き家伝貰）のリスクを考慮すると、伝貰保証金を含めた債務管理が必ず必要であると強調した。

「不動産への偏りを脱却すべき」…資産ポートフォリオの多様化を注文

韓国の家計資産の約75%が不動産に集中している構造的問題についても、警告の声が上がった。住宅価格が上がり続けるという期待感から不動産投資が続いているが、金利環境の変化が変数になり得るというのだ。彼は「金利が低金利時代から高金利時代へと移る『ニューノーマル』段階に進入した」とし、もし金利が過去の2022年のように急激に上昇する場合、江南圏のアパートでさえ価格が急落した事例に言及した。

イ教授は「不動産にあまりにも多くの資産を投入した状態で金利が急騰すれば、個人はもちろん国家的にも大きな災難を被る可能性がある」とし、これはまるで中国が経験している経済危機や日本の「失われた30年」と類似した経路で進む危険があると診断した。したがって、資産の大部分が不動産に縛られている現在の構造を警戒すべきだと助言した。

不確実な経済状況の中で賢明な資産形成のための代替案として、彼は「ポートフォリオの多様化」を提示した。不動産に偏ったウォン資産中心の投資から脱却し、株式、債券など多様な金融資産へ分散することを勧めた。また、中長期的な観点からドル資産を保有したり、金やビットコインのような代替資産を勉強して、資産を安全に守り収益率を高める戦略が必要であると付け加えた。

出典：元の動画（YouTube）