"GDP 대비 부채 감소는 착시"…이현훈 교수가 경고한 가계부채의 실체

잇따른 부동산 대책에도 불구하고 집값을 둘러싼 시장의 불안은 가라앉지 않고 있다. 정부가 수요 관리와 공급 확대, 세제 개편 등 다양한 카드를 꺼내 들었지만, 시장의 체감 온도는 여전히 뜨겁다. 이현훈 교수는 KB부동산TV를 통해 현재 부동산 시장의 흐름과 가계부채의 위험성, 그리고 불확실한 시대의 자산 관리 전략을 진단했다.

정책 효과 미미한 부동산 시장, "집값 상승세 지속될 수도"

현 정부 출범 이후 부동산 관련 대책은 약 6차례에 걸쳐 시행됐다. 수요 관리를 위한 토지거래허가제 확대와 대출 제한, 공급 확대를 위한 대책, 그리고 세제 개편안 등이 포함됐다. 하지만 이현훈 교수는 정책의 성과에 대해 회의적인 시각을 보였다. 그는 "정부가 다른 정부보다 더 열심히 부동산을 잡으려 노력했지만, 결과적으로 점수가 높지 않다"며 정책이 시장을 안정시키는 데 한계가 있었음을 지적했다.

특히 수요 관리 대책이 오히려 공급을 위축시키는 부작용을 낳았다고 분석했다. 수요를 억제하기 위해 대출을 제한하고 규제를 강화하면, 새 집을 사기 위해 기존 주택을 팔아야 하는 수요자들이 움직이지 못하게 되어 결과적으로 시장의 공급을 줄이는 결과를 초래했다는 것이다. 공급 대책 역시 인허가 단계에 머물러 있어 실제 입주까지 이어지는 실질적인 공급으로 연결되기까지는 시차가 존재하며, 그 사이 집값이 상승할 것이라는 불안감이 시장을 지배하고 있다고 설명했다.

세제 개편안에 대해서는 "일부 고가 주택 가격을 조정하는 효과는 있었을지 모르나, 서울 외곽과 수도권 전반의 집값 상승을 막기에는 역부족이었다"고 평가했다. 그는 올해 초부터 최근까지 누적 상승률이 17.7%에 달할 정도로 집값이 가파르게 올랐다는 점을 언급하며, "이미 나올 수 있는 대책은 다 나온 상태라 집값이 계속 오를 수밖에 없는 구조"라고 전망했다.

GDP 대비 부채 비율 하락은 '착시 현상'…가계 소득과의 괴리 심각

최근 통계상 GDP 대비 가계부채 비율이 하락하고 있다는 지표가 나오고 있지만, 이 교수는 이를 '착시 현상'이라고 강하게 경고했다. 가계부채 총액은 줄어든 적이 없는데 비율만 낮아지는 이유는 분모인 명목 GDP가 급격히 증가했기 때문이라는 분석이다. 수출 호조로 기업들이 벌어들이는 부가가치가 커지면서 명목 GDP는 상승했지만, 이것이 일반 가계의 실질 소득 증가로 이어지지는 않았다는 점이 핵심이다.

"가계부채는 GDP가 아니라 실제 가계 소득으로 나누어 판단해야 한다"는 것이 그의 주장이다. 명목 GDP는 크게 증가한 반면, 월급 소득자들의 명목 소득 상승률은 연간 0.4% 수준에 머물며 가계부채 증가 속도를 따라가지 못하고 있다. 특히 가계부채의 약 75%가 부동산 담보대출인 상황에서, 소득은 정체된 채 부채만 늘어나는 구조는 서민 경제의 부담을 가중시킨다.

여기에 한국 특유의 '전세 보증금' 문제도 심각한 변수로 꼽혔다. 전세 보증금은 약 1,000조 원 규모로 추산되며, 이를 GDP와 비교하면 우리나라는 OECD 국가 중에서도 매우 높은 부채 수준을 보인다. 이 교수는 "전세 보증금은 집주인이 임차인에게 빌린 '사인간의 부채'로, 금융기관 대출보다 더 위험할 수 있다"며, 역전세나 깡통전세 위험을 고려할 때 전세 보증금을 포함한 부채 관리가 반드시 필요하다고 강조했다.

"부동산 쏠림 탈피해야"…자산 포트폴리오 다변화 주문

우리나라 가계 자산의 약 75%가 부동산에 집중되어 있는 구조적 문제에 대해서도 경고의 목소리가 나왔다. 집값이 계속 오를 것이라는 기대감에 부동산 투자가 지속되고 있지만, 금리 환경의 변화가 변수가 될 수 있다는 것이다. 그는 "금리가 저금리 시대에서 고금리 시대로 넘어가는 '뉴 노멀' 단계에 진입했다"며, 만약 금리가 과거 2022년처럼 급격히 상승할 경우 강남권 아파트조차 가격이 급락했던 사례를 언급했다.

이 교수는 "부동산에 너무 많은 자산을 투입한 상태에서 금리가 급등하면 개인은 물론 국가적으로도 큰 낭패를 볼 수 있다"며, 이는 마치 중국이 겪고 있는 경제 위기나 일본의 '잃어버린 30년'과 유사한 경로로 갈 위험이 있다고 진단했다. 따라서 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여 있는 현재의 구조를 경계해야 한다고 조언했다.

불확실한 경제 상황 속에서 현명한 자산 형성을 위한 대안으로 그는 '포트폴리오 다변화'를 제시했다. 부동산에 치우친 원화 자산 중심의 투자에서 벗어나 주식, 채권 등 다양한 금융 자산으로 분산할 것을 권했다. 또한, 중장기적인 관점에서 달러 자산을 보유하거나 금, 비트코인과 같은 대체 자산을 공부하여 자산을 안전하게 지키고 수익률을 높이는 전략이 필요하다고 덧붙였다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「쏟아지는 정책에도 불안한 집값, 줄어든 가계부채는 정말 안심해도 될까? (이현훈 교수 3부)」