贷款监管或引发首尔房价上涨悖论

Lee Seung-hun所长分析指出，由于贷款监管将需求推向10亿韩元左右的中低价位公寓，并迫使购房者转向租赁市场，这种监管悖论不仅未能抑制房价，反而可能通过推高租赁价格来引发房价再次上涨。

即便政府加强贷款监管并利用土地交易许可制限制交易，首尔房价为何仍难以平稳？这是因为监管政策产生了“悖论式结果”，不仅将需求推向特定价格区间，还加剧了租赁市场的动荡。

根据KB Real Estate TV转述的Lee Seung-hun所长的分析，近期强力的贷款监管反而加速了首尔中低价位公寓市场的聚集效应。由于贷款额度根据价格区间实行差异化应用，有资金实力的需求者因无法跨越高级别地区的高价门槛，转而流向监管范围内的10亿韩元左右的公寓。结果导致高级别地区的需求下沉至中级地区，诱发了价格急剧上涨。Lee所长分析称：“由于在高级别地区价格上涨并向中级地区转移时采取了此类对策，反而使人们更快速地聚集，成为了价格急剧上涨的原因，让原本会缓慢上涨的价格变得剧烈飙升。”

贷款监管的副作用：将买房需求推向租赁市场

贷款监管看似能抑制房价，但Lee所长解释称，这种效果是暂时的。收紧贷款虽然会使买方力量立即受挫并呈现价格停滞的假象，但这并非根本解决方案。因为原本计划买房的需求者因贷款受限无法购房，最终只能转向租赁（传贳或月租）市场。

Lee所长指出：“压制买房需求会导致租赁需求聚集，进而引发租赁价格上涨。”租赁价格上涨最终会提高租赁收益率，从而形成再次推高买房价格的循环结构。分析认为，过去4至5年的市场走势正是遵循这一路径。特别是近期受传贳诈骗问题及高利率影响，月租占比已超过半数，这正是市场不稳定性的一种体现。Lee所长补充道：“压制买房需求后，价格看似暂时被控制住了，但由于这会导致租赁价格上升，最终买房价格又会随之上涨。”

无房者的处境进一步恶化。资金不足或因预期房价下跌而推迟购房的无房者，必须全盘承担不断上升的租赁负担。Lee所长表示：“那些有资金实力但因判断房价会下跌而未购房的人，必须持续承担不断上涨的租赁费用。最近由于贷款监管，出现了想买房却买不了房的遗憾情况。”特别是在讨论明年针对非居住性单套房持有者的传贳贷款限制等情况下，对月租的偏好可能会进一步加深。

“供应是唯一答案”……再开发与再建筑受政治负担阻碍

Lee所长认为，“扩大供应”是稳定房地产市场的唯一根本对策。他认为，对于首尔而言，比起开发新土地，通过将现有住宅高层化的再建筑和再开发来进行供应是必不可少的。他指出：“若要在首尔实现实质性供应，必须激活再开发和再建筑。但现实情况是，由于担心放宽再开发和再建筑会导致任期内房价上涨，政府难以轻易采取行动。”他解释称，基于韩国五年一届的总统制特点，放宽监管可能带来的任期内价格上涨会成为政治风险。

也有观点指出，政府推进的公共主导供应在速度方面存在局限。与民间方式不同，公共主导在土地补偿过程中难以协调与居民的利益关系，且耗时较长。Lee所长表示：“公共部门的许可可能很快，但在土地补偿过程中涉及居民的财产权问题，如果无法按预期进行，可能会像民间供应一样困难。”最终，放宽民间再开发和再建筑的监管以提升供应能力是市场稳定的核心课题，但这属于需要政治决断的领域。

瞄准别墅再开发的“小额投资”策略与选址分析

在市场走向不明朗的情况下，Lee所长将目光投向了未来供应核心——别墅再开发市场。他提出，利用别墅与公寓投资金额差异较大的特点，购买未来极有可能转化为公寓的处于早期再开发阶段的别墅。Lee所长表示：“再建筑已大规模进行，额外的纯增量较少，但拆除别墅建造公寓的再开发是解决首尔住房短缺的实质性方法。”

为了降低投资风险，Lee所长表示比起项目已进入阶段的区域，他反而更青睐尚未成立推进委员会的“初期阶段”。虽然随着阶段推进，投资额会增加且风险降低，但在收益性方面，初期阶段更具优势。他解释称，具体目标是处于居民召开总会进行讨论或收集同意书等“赋予编号”阶段，即尚未成立推进委员会的阶段。他表示：“最终是出于‘必然会成功’的观点，为了进行小额投资而进攻初期阶段。”

对于潜力地区的标准与公寓市场保持一致。Lee所长建议：“应关注江南、松坡、龙山、麻浦、城东等周边公寓价格较高的地区的别墅。没必要非去郊区，在核心要地寻找符合自身资金能力的房源并等待，才是胜率更高的策略。”他强调，比起预计因以再建筑为主而耗时较长的江南或瑞草，筛选出像松坡、龙山、汉江沿岸、麻浦、城东等有望获得收益的地区，是重要的诀窍。

来源：原视频（YouTube）