房地产投资收益率已输给黄金，建议黄金占比达25%至50%

Bae Jae-han代表指出，由于税收负担加重，房地产已从投资资产转变为居住目的。他建议个人资产配置中黄金占比应设为25%至50%，并提到在2006年房地产暴涨时期，黄金的收益率甚至超过了江南地区的公寓。

房地产作为资产增值绝对公式的时代正在落幕。随着税收负担加重以及以地理位置为核心的收益率差距拉大，传统避险资产黄金正作为新的替代方案脱颖而出。

根据KB Real Estate TV转述的Bae Jae-han代表的投资策略，对比过去20年前（以2006年为准）的收益率，纳斯达克排名第一，黄金排名第二，S&P500排名第三。相比之下，韩国综合股价指数（KOSDAQ）和韩国综合股价指数的表现低迷，未能进入前列。特别是在房地产暴涨的2006年，分析指出黄金的收益率甚至超过了当时江南地区公寓的高收益率。2006年为卢武铉政府时期，是房价自2003年开始暴涨的阶段。当时蚕室新川一带面积不足10坪的小型公寓从1亿韩元级别飙升至3亿至5亿韩元级别，房地产市场异常火热，但对比发现黄金的收益率更高。

“房地产现在不再是投资，而是居住目的”……税收负担导致收益率下降

Bae代表对当前的房地产市场诊断称：“通过房地产赚钱的时代在短期内已经结束了。”由于韩国国民资产的70%以上集中在房地产，江南等主要地区的持有两套以上住房的多房主面临的税收负担正在蚕食收益率。他解释说，综合财产税、公示地价上涨以及高达转让收益80%至85%的税收体系，使得房地产的功能从“投资资产”转变为“以居住为目的的房子”。他补充道：“即使10亿韩元的房子涨到20亿韩元，交完税后也剩不下什么，”并表示一户一宅仅为自住，很难被视为投资。

作为实际案例，Bae代表提到了曾向海云台LCT等地理位置优越的地区投资约40亿韩元的经历，并认为如果当时将这笔资金投入黄金，现在会获得更好的收益。他强调，房地产投资与黄金投资应从完全不同的视角出发，并表示“在江南持有两三套公寓的人将因税收负担而感到非常吃力”。此外，他还指出了现实问题：若以法人名义签约，将无法使用契约更新请求权，若以个人名义签约则可能因变成一户两宅而面临税收炸弹。

面向上班族的黄金投资法：“利用退职养老金DC型和ETF”

虽然黄金投资正成为替代方案，但一次性购买高价实物黄金并非易事。Bae代表为上班族提出了利用退职养老金（DC型）进行投资的现实方法。通过退职养老金账户投资于年管理费仅为0.15%左右的“TIGER实物黄金ETF”等产品，其优点在于可以通过每月入账的退职金实现自然的分批买入。由于黄金波动性较大被归类为风险资产，但通过退职养老金进行分批买入可以成为一种稳定的操作方法。

此外，他还建议通过收集1克单位、0.5钱或1钱单位的小型实物黄金，来体会实物黄金的价值。这也可以作为向子女教育实物资产价值的手段。全球投资趋势也在提高黄金的比重。Bae代表引用世界级投资者的策略称，Vancouver America提出的策略是将资产配置为“25%美国股票、25%债券、25%现金、剩余25%贵金属”；摩根士丹利也将原有的6:4（股票:债券）策略变更为6:2:2（股票:债券:黄金）策略。他建议个人投资组合中也应考虑将黄金占比设定在25%至最高50%。

汇率波动也是韩国境内黄金投资的核心变量。在近期出现的韩元走强（汇率下跌）时期，即使国际金价停滞，国内金价也会相对较低，从而营造出有利于买入的环境。Bae代表解释称：“在汇率较低的状态下买入回调后的金价，是同时抓住美元资产与黄金投资这两只‘兔子’的策略。”其逻辑在于，长期来看美元作为基准货币维持强于韩元的可能性较高，因此购买以美元计价的资产——黄金是合理的。

“必须确认品牌价值……应避免个人间交易”

购买实物黄金时，“可靠性”最为重要。Bae代表建议购买知名品牌产品，如韩国造币公社金条、LS M&M、Goldnara、Aura Signature、Mintido等。因为品牌价值高的产品在发生含量问题时，补偿或应对速度较快。他警告称，来源不明或标识不全的产品在进行非破坏性检测时，经常出现含量不足的情况。他特别提醒：“即使标注为99.9%，检测结果含量不足的情况也很常见。”

特别需要注意的是个人间的直接交易。Bae代表叮嘱务必通过经过验证的渠道进行交易，并表示“个人间交易中电信诈骗等各类事件事故屡见不鲜”。由于黄金是买入后可传给子女数十年的资产，从一开始选择经过验证的金条才是守护长期资产价值的途径。关于卖出黄金的时机，他解释说与其寻找特殊时期，不如配合“子女婚礼或扩大业务等实际需要用钱的时点”将资产价值变现。

Bae代表强调：“黄金和白银的价值已在人类5000年历史上得到证明，”并表示“在全球央行持续买入黄金的情况下，个人也必须在投资组合中包含黄金。”他将当前的经济状况诊断为向新货币体系过渡的转折点，并呼吁关注传统且有价值的资产。

来源：原视频（YouTube）