"Los tipos de interés podrían acercarse al 4% el próximo año"... Alerta en el mercado de no-apartamentos ante el aumento de subastas

A medida que se vuelve clara la tendencia de aumento de los tipos de interés de referencia, la incertidumbre en el mercado inmobiliario está creciendo. En una situación donde la dirección del aumento de las tasas es evidente, la psicología de los compradores, cuya carga de repago de préstamos ha aumentado, se está debilitando, y se detectan cambios en el mercado, como el aumento repentino de bienes en subasta, especialmente centrados en propiedades que no son apartamentos.

Dirección clara de aumento de tasas... "Posibilidad de acercarse al 4% el próximo año"

El asesor Sim Hyeong-seok, del canal Finance with Toad Tax Accountant, analizó la situación actual de los tipos de interés y las perspectivas futuras. Según el video, aunque el tipo de interés de referencia actual se sitúa en torno al 3.0%, se pronostica que si se realizan aproximadamente tres aumentos adicionales este año, los tipos de interés podrían subir hasta casi el 4% el próximo año. El participante explicó: "Si se realizan unos tres aumentos este año, la dirección es realmente clara. Debe considerarse que el próximo año se acercará casi al 4%". Aunque habitualmente se menciona una previsión de tipos de interés del 3.5% para el próximo año, el análisis indica que no se puede descartar la posibilidad de que sea superior a esto.

Esta tendencia de aumento de tasas está influyendo directamente en la psicología de compra. El participante diagnosticó que "hay una parte considerable en la que la intención de compra se está contrayendo", y señaló que la diferencia con los periodos en los que los tipos de interés subieron drásticamente en el pasado es que actualmente se están aplicando regulaciones de préstamos estrictas. Mencionó que, en el pasado, hubo un periodo en el que los tipos de interés se dispararon unas 7 veces en menos de un año, pasando del 0.5% al 3.5%, pero añadió que se debe considerar que el impacto actual es diferente, ya que los límites de los préstamos se han reducido en comparación con el pasado, pasando de montos como 600 millones de wones, 400 millones de wones o 200 millones de wones.

Sin embargo, analizó que, en el caso del mercado de apartamentos de bajo precio, la demanda podría mantenerse debido al uso de préstamos para la primera vivienda, por ejemplo. Por ejemplo, si al comprar un apartamento de unos 900 millones de wones por primera vez es posible obtener un préstamo de hasta 600 millones de wones, se puede comparar el pago de capital e intereses con el costo del alquiler mensual según el nivel de ingresos. El participante comentó: "Para un apartamento de casi 1,000 millones de wones, el alquiler mensual puede llegar a ser de casi 2 millones de wones, y si se compara con el pago de capital e intereses, la diferencia es de solo unos 10 millones de wones al año. Es realista pensar que todavía habrá demanda para apartamentos de este rango de precios bajos". No obstante, advirtió que, si los tipos de interés continúan subiendo, los apartamentos de bajo precio con un alto índice de endeudamiento podrían sufrir un impacto mayor.

En términos de gestión de activos, recomendó priorizar el pago de préstamos en lugar de invertir utilizando fondos excedentes. Aunque recientemente muchas personas con fondos excedentes debido al auge de los semiconductores están considerando inversiones, el participante enfatizó: "En una situación como la actual, lo correcto es usarlo para pagar los préstamos. Esto es porque al reducir el capital, disminuye el monto del pago de capital e intereses".

Los bienes en subasta aumentan un 44% respecto al año anterior... "Atención" a los no-apartamentos

Los bienes que no pueden soportar la carga de los tipos de interés están inundando el mercado de subastas. El video informó que los bienes en subasta están aumentando notablemente, y especialmente se destaca el incremento en los productos que no son apartamentos. El participante declaró: "Los bienes en subasta están aumentando, y parece que los bienes que no son apartamentos han aumentado casi el doble". De hecho, los bienes en subasta han aumentado un 44% en comparación con el año pasado.

Específicamente, se ha observado que muchos productos que no son apartamentos, como viviendas de vida urbana, viviendas multifamiliares y officetels, están saliendo al mercado de subastas. Por el contrario, en el caso de los apartamentos, el mercado de subastas de estos mostró una diferencia respecto a los no-apartamentos, con tasas de adjudicación moviéndose alrededor del 100%. En el caso de las subastas de apartamentos, cuando sale un bien, puede haber decenas de licitadores, pero la situación es diferente para los no-apartamentos. El participante aconsejó: "Están saliendo muchos bienes de la categoría de no-apartamentos, que son para personas con menor capacidad financiera, en comparación con los apartamentos. Al invertir en no-apartamentos, se debe observar atentamente la situación del mercado de subastas".

Traslado de instituciones públicas y reforma fiscal... Atención a las variables del mercado

Otras variables para el mercado inmobiliario son el segundo traslado de instituciones públicas y la propuesta de reforma fiscal. El traslado de instituciones públicas hacia regiones que incluyen Sejong City puede actuar como una noticia positiva a corto plazo, pero se espera que las condiciones de residencia sean la variable clave. El participante analizó: "Más que llevar directamente a la compra debido al traslado de las instituciones públicas, es muy probable que la gente resida alquilando por un tiempo. Qué tan bien se establezcan las condiciones de residencia determinará el momento de la transición hacia la compra".

Especialmente en el caso de Sejong City, en el pasado ya experimentó una "montaña rusa" donde los precios se dispararon debido al tema del traslado de instituciones públicas y luego volvieron a caer. El participante señaló: "Al igual que en Sejong, en otras regiones las condiciones de residencia son la clave. En lugar de que el gobierno disperse las instituciones públicas en varios lugares, es necesaria una estrategia de 'concentración' en ciudades clave como Gwangju, Busan, Daejeon y Daegu". Su opinión es que un traslado de forma dispersa difícilmente logrará un efecto real.

En relación con la reforma fiscal, consideró que el movimiento del mercado podría variar según los resultados de las discusas en la National Assembly. Existe la expectativa de si surgirá una enmienda en la National Assembly en un escenario donde los requisitos de la Democratic Party of Korea no se han reflejado en el gobierno, y la situación es que las discusiones podrían comenzar en noviembre y concluir alrededor de diciembre. Especialmente en zonas de alta densidad de viviendas costosas como Apgujeong-dong y Daechi-dong, debido a que coinciden el relevo generacional de los propietarios de activos y los cambios en el flujo de efectivo, se espera que la tendencia de compra y venta se decida según la dirección de la reforma fiscal que se anuncie en el futuro. El participante mencionó que en Apgujeong-dong la proporción de propietarios de entre 30 y 40 años es de aproximadamente el 25%, una cifra más baja que en Seongsu-dong o Banpo (35%), sugiriendo el impacto que el cambio en el flujo de efectivo de los futuros jubilados tendrá en el mercado. El participante recomendó un enfoque cauteloso diciendo: "Es mejor observar la tendencia antes de actuar respecto a la reforma fiscal".