「来年の金利は4%に迫る可能性も」…競売物件の急増により非アパート市場に「注意」

基準金利の上昇傾向が明確になりつつあり、不動産市場の不確実性が高まっています。金利上昇の方向性がはっきりしている状況で、ローン返済負担が増大した買い手の心理が萎縮し、特に非アパート中心の競売物件が急増するなど、市場の変化が感知されています。

金利上昇の方向性は明確…「来年は4%台に接近する可能性」

財テクはヒキガエル税理士チャンネルのシム・ヒョンソク委員は、現在の金利状況と今後の見通しについて分析しました。映像によると、現在の基準金利は3.0%水準ですが、今年3回ほど追加利上げが断行される場合、来年の金利は4%近くまで上昇する可能性があるという見通しが出されました。出演者は「今年3回ほど利上げを行うならば、方向性は本当に明確だ」とし、「来年にはほぼ4%近くまで行くと見るべきだ」と説明しました。通常、来年の金利予測値は3.5%水準として挙げられることもありますが、これよりも高くなる可能性も排除できないという分析です。

このような金利上昇傾向は、買い手の心理に直接的な影響を及ぼしています。出演者は「買い手の心理が萎縮している部分がかなりある」と診断し、過去に金利が急激に上がった時期と比較して、現在はローン規制が強く施行されている点が違いであると指摘しました。過去には金利が0.5%から3.5%まで、1年足らずの期間で約7倍ほど急騰した時期もありましたが、現在はローンの限度額が過去に比べて6億ウォン、4億ウォン、2億ウォンなどと減少している状況であり、与える影響が過去とは異なる点を考慮すべきだと付け加えました。

ただし、低価格アパート市場の場合、生涯初回のローンなどを活用した需要が存在するため、依然として買いの勢いが維持される可能性があると分析しました。例えば、9億ウォン相当のアパートを生涯初回で購入する際に約6億ウォンまでローンが可能であれば、所得水準に応じて元利金返済額と月謝費用を比較することができます。出演者は「10億ウォン近いアパートは月謝が200万ウォン近くかかることもあるが、元利金返済と比較すると一年で1,000万ウォン程度の差しかない」とし、「このような低価格帯のアパートには、依然として買いの勢いがあると見るのが現実的だ」と述べました。しかし、金利が上がり続ける場合、ローンの比重が高い低価格アパートがより大きな打撃を受ける可能性があると警告しました。

資産管理の側面では、余裕資金を活用した投資よりもローンの返済を優先することを推奨しました。最近、半導体ブームなどで余裕資金ができた人々が投資を検討するケースが多いですが、出演者は「今のような状況では、ローンを返すことに使うのが正しい」とし、「元金を減らしておけば、元利金の返済額が減るためだ」と強調しました。

競売物件が前年比44%増加…非アパート中心に「注意」

金利負担に耐えられなくなった物件が競売市場に溢れています。映像では、競売物件が目に見えて増えており、特に非アパート商品の増加傾向が顕著であると伝えられました。出演者は「競売物件が増えており、非アパート物件はほぼ2倍近く増えたようだ」と明らかにしました。実際に、競売物件は昨年より44%も増加した状態です。

具体的には、都市型生活住宅、多世帯住宅、オフィステルなど、居住用に近い非アパート商品が競売市場に多く出ていることが分かりました。一方、アパート物件の場合、落札価格率が100%前後で動くなど、相対的にアパートの競売市場は非アパートとは差を見せました。アパートの競売の場合、物件が出ると入札者が数十人も集まることもありますが、非アパート側は状況が異なるということです。出演者は「資金力が落ちる方々や、商品の側面においてアパートより非アパート側の物件が多く出ている」とし、「非アパート投資時には競売市場の状況を注意深く見守るべきだ」と助言しました。

公共機関の移転と税制改正…市場の変数に注目

不動産市場のもう一つの変数としては、第2次公共機関の移転と税制改正案が挙げられます。世宗市を含む地方への公共機関の移転は、短期的には好材料として作用する可能性がありますが、定住環境が核心的な変数となる見通しです。出演者は「公共機関が移転したからといって、すぐに買いにつながるよりは、当面は賃貸で居住する可能性が大きい」とし、「定住環境がどれほど整うかが、買いへの転換時期を決定するだろう」と分析しました。

特に世宗市の場合、過去にも公共機関の移転問題で価格が急騰した後に再び下落する「ローラーコースター」を経験しています。出演者は「世宗を含め、他の地域も同様に定住環境が核心だ」とし、「政府が公共機関をあちこちに分散させるより、光州、釜山、大田、大邱などの拠点都市に集中させる『一点集中』戦略が必要だ」と指摘しました。分散した形の移転は、実質的な効果を収めるのが難しいという意見です。

税制改正に関しては、大韓民国国会の議論の結果によって市場の動きが変わる可能性があると見ました。共に民主党の要求事項が政府に反映されていない状況で、国会の修正案が出るかについての期待感が存在しており、11月から議論されて12月頃に結論が出る可能性がある状況です。特に、狎鴎亭洞、大峙洞など高価住宅が密集する地域の場合、資産家の世代交代と現金流動性の変化が重なっており、今後発表される税制改正案の方向性によって買いおよび売りの勢いが決定される見込みです。出演者は、狎鴎亭洞の場合、30〜40代の資産家比率が約25%程度であり、聖水洞や盤浦(35%)に比べて低い点に言及し、退職予定者の現金流動性の変化が市場に与える影響を示唆しました。出演者は「税制改正は推移を見守ってから動くのが良い」とし、慎重なアプローチを勧めました。