“明年利率可能接近4%”…拍卖物件激增，非公寓市场需“警惕”

随着基准利率上调趋势的明确，房地产市场的不确定性正在增加。在利率上调方向明确的情况下，由于还贷负担加重，购房者心理出现萎缩，特别是以非公寓为主的拍卖物件激增，市场变化正被察觉。

利率上调方向明确……“明年有可能接近4%水平”

“理财就找蟾蜍税务师”频道的Sim Hyeong-seok委员针对当前的利率情况及未来前景进行了分析。根据视频内容，虽然目前的基准利率处于3.0%水平，但若今年实施三次左右的追加加息，预计明年的利率可能会上升至接近4%。出演者解释称：“如果今年加息三次左右，那么方向性是非常明确的”，“应该认为明年会接近4%”。虽然通常明年利率预测值会被提及在3.5%左右，但分析认为不能排除比这更高的可能性。

这种利率上升趋势正直接影响着购房心理。出演者诊断称：“购房心理确实有相当程度的萎缩”，并指出与过去利率急剧上升时期相比，现在的不同之处在于贷款管制正在强力实施。过去曾出现过利率在不到一年的时间内从0.5%飙升至3.5%，涨幅约7倍的情况，但现在必须考虑到，由于贷款限额与过去相比已缩减至6亿韩元、4亿韩元、2亿韩元等水平，其产生的影响与过去不同。

不过，分析认为在低价公寓市场，由于存在利用首次购房贷款等需求的购买力，购买势头仍可能维持。例如，在首次购买价值约9亿韩元的公寓时，如果可以贷款至约6亿韩元，可以根据收入水平对比本息还款额与月租费用。出演者表示：“接近10亿韩元的公寓，月租金有时会达到接近200万韩元，但与偿还本息相比，一年仅相差1,000万韩元左右”，“认为这类低价位的公寓仍会有购买势头，这才是现实的。”但他也警告称，如果利率持续上升，贷款占比高的低价公寓可能会遭受更大的打击。

在资产管理方面，建议优先偿还贷款而非利用闲置资金进行投资。虽然最近由于半导体景气等因素，不少人因有了闲置资金而考虑投资，但出演者强调：“在目前这种情况下，用于偿还贷款才是正确的”，“因为减少本金后，本息还款金额也会随之减少。”

拍卖物件同比增加44%……以非公寓为主需“警惕”

无法承受利率负担的房产正涌入拍卖市场。视频中提到，拍卖物件正在显著增加，特别是非公寓类产品的增长势头十分明显。出演者透露：“拍卖物件正在增加，非公寓物件似乎增加了近两倍。”实际上，拍卖物件较去年已增加了44%。

具体来看，城市型生活住宅、多层住宅、办公式住宅（Officetel）等接近常温型（市场价格）的非公寓产品正大量出现在拍卖市场。相反，公寓物件的成交价率在100%左右波动，公寓拍卖市场与非公寓市场表现出相对差异。在公寓拍卖中，一旦有物件出现，有时会有数十名竞标者聚集，但非公寓方面的情况则不同。出演者建议：“资金实力较弱的人群或在产品层面，非公寓物件的出场量比公寓多”，“投资非公寓时应密切关注拍卖市场的情况。”

公共机构搬迁与税制改革……关注市场变量

房地产市场的另一个变量是第二次公共机构搬迁和税制改革案。向包括世宗市在内的地区搬迁公共机构，短期内可能起到利好作用，但居住条件将成为核心变量。出演者分析称：“公共机构搬迁并不会立即转化为购买行为，短期内很有可能以租赁方式居住”，“居住条件的完善程度将决定转向购买的时机。”

特别是世宗市，过去也曾因公共机构搬迁问题经历过价格急剧上升后再次下跌的“过山车”行情。出演者指出：“包括世宗在内的其他地区也是如此，居住条件是核心”，“政府与其将公共机构分散到多处，不如采取集中于光州、釜山、大田、大邱等核心城市的‘集中式’战略。”他认为，分散式的搬迁难以取得实质性效果。

关于税制改革，认为市场动向可能会根据大韩民国国会的讨论结果而改变。在共同民主党的诉求尚未反映到政府的情况下，市场对于国会是否会提出修正案存在期待感，目前情况是可能从11月开始讨论，并在12月左右得出结论。特别是对于狎鸥亭洞、大峙洞等高价住宅密集区，由于资产阶层的世代交替与现金流变化交织在一起，未来的买卖势头将取决于即将公布的税制改革案方向。出演者提到，狎鸥亭洞的30-40岁资产阶层占比约为25%，低于圣水洞或盘浦（35%），并暗示了退休预备人员的现金流变化对市场的影响。出演者建议：“税制改革最好是观察趋势后再行动”，并提出了谨慎对待的建议。