"내년 금리 4% 육박할 수도"…경매 물건 급증에 비아파트 시장 '주의'

기준금리 인상 기조가 명확해지면서 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 금리 인상 방향성이 뚜렷한 상황에서 대출 상환 부담이 커진 매수자들의 심리가 위축되고, 특히 비아파트 중심의 경매 물건이 급증하는 등 시장의 변화가 감지되고 있다.

금리 인상 방향성 명확… "내년 4%대 접근 가능성"

재테크는 두꺼비 세무사 채널의 심형석 위원은 현재 금리 상황과 향후 전망에 대해 분석했다. 영상에 따르면 현재 기준금리는 3.0% 수준이나, 올해 세 차례 정도 추가 인상이 단행될 경우 내년 금리는 4% 가까이 상승할 수 있다는 전망이 나왔다. 출연자는 "올해 한 세 번 정도 인상한다면 방향성은 정말 명확하다"며 "내년에는 거의 4% 가까이 간다고 봐야 한다"고 설명했다. 통상 내년 금리 예측치가 3.5% 수준으로 거론되기도 하지만, 이보다 더 높을 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.

이러한 금리 상승 기조는 매수 심리에 직접적인 영향을 미치고 있다. 출연자는 "매수 심리가 위축되는 부분이 상당히 있다"고 진단하며, 과거 금리가 급격히 올랐던 시기와 비교해 현재는 대출 규제가 강하게 시행되고 있다는 점이 차이점이라고 짚었다. 과거에는 금리가 0.5%에서 3.5%까지 1년이 채 안 되는 기간 동안 약 7배가량 급등했던 시기도 있었으나, 지금은 대출 한도가 과거에 비해 6억 원, 4억 원, 2억 원 등으로 줄어든 상황이라 미치는 영향이 과거와는 다르다는 점을 고려해야 한다고 덧붙였다.

다만, 저가 아파트 시장의 경우 생애 최초 대출 등을 활용한 수요가 존재해 여전히 매수세가 유지될 수 있다고 분석했다. 예를 들어 9억 원 상당의 아파트를 생애 최초로 구매할 때 약 6억 원까지 대출이 가능하다면, 소득 수준에 따라 원리금 상환액과 월세 비용을 비교해 볼 수 있다. 출연자는 "10억 원 가까이 되는 아파트는 월세가 200만 원 가까이 나오기도 하는데, 원리금 상환과 비교하면 일 년에 1,000만 원 정도밖에 차이가 안 난다"며 "이런 저가 가격대의 아파트는 여전히 매수세가 있을 것으로 보는 것이 현실적"이라고 말했다. 하지만 금리가 계속 오를 경우 대출 비중이 높은 저가 아파트가 더 큰 타격을 입을 수 있다고 경고했다.

자산 관리 측면에서는 여유 자금을 활용한 투자보다는 대출 상환을 우선시할 것을 권고했다. 최근 반도체 호황 등으로 여유 자금이 생긴 이들이 투자를 고려하는 경우가 많으나, 출연자는 "지금 같은 상황에서는 대출을 갚는 데 쓰는 게 맞다"며 "원금을 줄여놓으면 원리금 상환 금액이 줄어들기 때문"이라고 강조했다.

경매 물건 전년 대비 44% 증가… 비아파트 중심 '주의'

금리 부담을 이기지 못한 매물들이 경매 시장으로 쏟아지고 있다. 영상에서는 경매 물건이 눈에 띄게 늘고 있으며, 특히 비아파트 상품의 증가세가 두드러진다고 전했다. 출연자는 "경매 물건이 늘어나고 있으며, 비아파트 물건은 거의 두 배 가까이 늘어난 것 같다"고 밝혔다. 실제로 경매 물건은 지난해보다 44%나 늘어난 상태다.

구체적으로는 도시형 생활주택, 다세대 주택, 오피스텔 등 상온형에 가까운 비아파트 상품들이 경매 시장에 많이 나오고 있는 것으로 나타났다. 반면 아파트 물건의 경우 낙찰가율이 100% 안팎에서 움직이는 등 상대적으로 아파트 경매 시장은 비아파트와 차이를 보였다. 아파트 경매의 경우 물건이 나오면 입찰자가 수십 명씩 몰리는 경우도 있지만, 비아파트 쪽은 상황이 다르다는 것이다. 출연자는 "자금력이 떨어지는 분들이나 상품 측면에서 아파트보다 비아파트 쪽 물건이 많이 나오고 있다"며 "비아파트 투자 시 경매 시장 상황을 주의 깊게 살펴봐야 한다"고 조언했다.

공공기관 이전과 세제 개편… 시장 변수 주목

부동산 시장의 또 다른 변수로는 제2차 공공기관 이전과 세제 개편안이 꼽힌다. 세종시를 포함한 지방으로의 공공기관 이전은 단기적으로는 호재로 작용할 수 있으나, 정주 여건이 핵심 변수가 될 전망이다. 출연자는 "공공기관이 내려간다고 해서 바로 매수로 이어지기보다는 당분간 임차로 거주할 가능성이 크다"며 "정주 여건이 얼마나 잘 갖춰지느냐가 매수 전환 시점을 결정할 것"이라고 분석했다.

특히 세종시의 경우 과거에도 공공기관 이전 이슈로 가격이 급등했다가 다시 하락하는 '롤러코스터'를 경험한 바 있다. 출연자는 "세종을 포함해 여타 지역도 마찬가지로 정주 여건이 핵심"이라며 "정부에서 공공기관을 여러 곳으로 분산하기보다 광주, 부산, 대전, 대구 등 거점 도시에 집중시키는 '몰빵' 전략이 필요하다"고 지적했다. 분산된 형태의 이전은 실질적인 효과를 거두기 어렵다는 의견이다.

세제 개편과 관련해서는 국회의 논의 결과에 따라 시장 움직임이 달라질 수 있다고 보았다. 민주당의 요구사항이 정부에 반영되지 않은 상황에서 국회 수정안이 나올지에 대한 기대감이 존재하며, 11월부터 논의되어 12월쯤 결론이 날 수 있는 상황이다. 특히 압구정동, 대치동 등 고가 주택 밀집 지역의 경우 자산가들의 세대교체와 현금 흐름 변화가 맞물려 있어 향후 발표될 세제 개편안의 방향에 따라 매수 및 매도세가 결정될 것으로 보인다. 출연자는 압구정동의 경우 30~40대 자산가 비중이 약 25% 정도로 성수동이나 반포(35%)에 비해 낮다는 점을 언급하며, 은퇴 예정자들의 현금 흐름 변화가 시장에 미칠 영향을 시사했다. 출연자는 "세제 개편은 추이를 지켜보고 움직이는 것이 좋다"며 신중한 접근을 권했다.