"El área de vida se expande hacia el sur desde Gangnam hasta Dongtan"... La 'Zona del triángulo invertido del Gran Seúl' reestructura el mercado inmobiliario de la región metropolitana

El eje central del mercado inmobiliario de la región metropolitana de Seúl se está desplazando desde el centro de Seúl hacia el sur, reestructurándose en torno a la denominada 'Zona del triángulo invertido del Gran Seúl'. El profesor Kim Kyung-min de la Universidad Nacional de Seúl analizó en un video publicado recientemente que la accesibilidad a los distritos de negocios y la conectividad del GTX están formando un nuevo paradigma en el mercado de la vivienda.

La 'Zona del triángulo invertido del Gran Seúl' creada por la conexión entre el cinturón de semiconductores y el ferrocarril regional

Según el video, el mercado inmobiliario actual de la región metropolitana se está conectando mediante la función de potentes "anclas" (Anchor) que unen los distritos de negocios existentes de Seúl —que incluyen los tres distritos de Gangnam, el CBD y YB— con el cinturón de semiconductores donde se encuentran Samsung Electronics y SK hynix. El profesor Kim, tras mapear los centros de trabajo con salarios superiores a 5,7 millones de wones basándose en los datos de los lugares de trabajo afiliados a la Pensión Nacional, centró su atención en el punto donde se conectan los tres distritos de Gangnam con Pangyo y Bundang, y el eje del sureste donde se ubica Samsung Electronics.

Este flujo se materializa a través de la línea GTX-A, el SRT, la Línea Shinbundang y la Gyeongbu Expressway. El profesor Kim denominó a este eje, que conecta los tres distritos de Gangnam, Suseo, Bundang·Jeongja y Dongtan, como la 'Zona del triángulo invertido del Gran Seúl', y explicó que a lo largo de esta línea se observa una superposición de zonas residenciales de alto valor y una reestructuración del mercado de la vivienda. En particular, el análisis indica que el eje de crecimiento se dirige hacia el sur a medida que el ancla existente, Gangnam, se conecta con la nueva ancla, el cinturón de semiconductores.

El mecanismo por el cual el ahorro en gastos de transporte conduce al aumento de los costos de vivienda

La diferencia en la tasa de participación de los medios de transporte entre la región metropolitana y el interior de Seúl se señaló como una variable clave para explicar los cambios en el mercado inmobiliario. Según los datos del video, la proporción de transporte público en los desplazamientos dentro de Seúl alcanza el 61%, de los cuales el ferrocarril representa el 37%. Por el contrario, para los residentes de la región metropolitana que se desplazan a trabajar a Seúl, la proporción de uso de automóviles particulares es del 65%, superior al transporte público (35%).

El profesor Kim analizó que, si al desplazarse desde la provincia de Gyeonggi hacia Seúl se utilizara un ferrocarril regional como el GTX en lugar de un automóvil, los gastos de transporte se reducirían, aumentando la capacidad de utilizar ese dinero para los costos de vivienda. Es decir, cuando los ingresos son constantes, la disminución de los gastos de transporte se convierte en un factor que induce el aumento de los precios de la vivienda. En consecuencia, las redes ferroviarias regionales como el GTX, KTX y SRT están convirtiéndose en variables que van más allá de simplemente acortar la distancia de los viajes diarios, cambiando el paradigma de la planificación y el desarrollo urbano.

La expansión del área de vida más allá de la jurisdicción administrativa y el desafío del noreste

La razón por la que el eje de crecimiento de Seúl se concentra actualmente en el sur es que se han formado potentes distritos de negocios en el sur, como la Línea 2 del metro de Seúl y el cinturón de semiconductores. El profesor Kim señaló que, aunque la jurisdicción administrativa de Seúl mantiene su forma existente, el área de vida se está expandiendo hacia el sur. El análisis sugiere que si hubiera existido un cinturón de distritos de negocios potentes en el norte de Seúl, el eje de crecimiento se habría dirigido hacia el norte.

En este proceso, también surgió la preocupación de que las zonas del noreste de Seúl podrían quedar marginadas. El profesor Kim enfatizó que, para impulsar el crecimiento del noreste, no basta con la construcción de las líneas GTX-B y GTX-C, sino que la prioridad debe ser el desarrollo de distritos de negocios centrados en las estaciones y la atracción de empresas ancla. Sugirió que debe ir acompañado de una reflexión de planificación urbana sobre cómo suministrar viviendas en las zonas circundantes tras la expansión de la red ferroviaria.