Perder el plazo para solicitar una vivienda puede llevar a una compensación en efectivo en proyectos de reconstrucción

El alza de los precios de los apartamentos nuevos ha llevado a más personas a interesarse por proyectos de reconstrucción y reurbanización. Sin embargo, estos procesos combinan trámites legales complejos e intereses diversos en cada etapa, por lo que avanzar sin información suficiente puede acarrear problemas.

Según explicó la abogada Kim Ye-rim en KB Real Estate TV, en estos proyectos hay cuestiones cuya interpretación jurídica aún no está consolidada y que pueden dar lugar a disputas. A lo largo del proceso se presentan distintos litigios, entre ellos demandas administrativas relacionadas con permisos y disputas sobre la elegibilidad de los miembros de las cooperativas para recibir una vivienda.

Permisos anulados y desacuerdos con comercios pueden detener las obras

Uno de los principales riesgos son los defectos en la fase de autorizaciones. Hay casos en que, incluso justo antes del inicio de las obras, se anula la autorización para constituir la cooperativa y el proyecto debe empezar de nuevo. En un sector de Jangwi-dong, en Seúl, se canceló la constitución de una cooperativa debido a problemas en la obtención de consentimientos, entre ellos la división de participaciones.

En las etapas finales, pueden surgir dificultades para llegar a acuerdos con instalaciones de uso colectivo, como comercios o iglesias. Si durante el traslado no se resuelven los problemas para desalojar a los arrendatarios de los locales comerciales, pueden verse impedidos la demolición y el inicio de las obras. En los proyectos de reconstrucción, a diferencia de los de reurbanización, la compensación por pérdida de actividad comercial no suele estar garantizada por ley; los conflictos entre arrendatarios que reclaman, por ejemplo, el derecho de llave, y la cooperativa pueden retrasar el proyecto. En el video se explicó que, en zonas rentables como algunos proyectos recientes de reconstrucción en Gangnam, se intenta obtener la cooperación garantizando a los miembros de la cooperativa que poseen locales comerciales el derecho a recibir un apartamento. Los arrendatarios de esos locales, sin embargo, pueden resistirse al traslado por disputas relacionadas con el derecho de llave.

El desalojo durante la fase de traslado es otro punto clave. Para demoler y comenzar las obras, no puede quedar ni un solo ocupante en el terreno. Por lo general, se presenta una demanda colectiva de desalojo contra todos los ocupantes y luego se retira una vez que se han mudado. Antes, algunos creían que retrasar el traslado podía reportarles beneficios; ahora es posible ejecutar el desalojo por la vía legal, y quienes ocupan el lugar para bloquear el proyecto pueden tener que devolver beneficios indebidos o afrontar sanciones penales.

El aumento de los costos puede elevar las cuotas adicionales

Las cuotas adicionales que deben aportar los miembros de las cooperativas se han convertido en una preocupación central. En algunos proyectos que han seleccionado una constructora y firmado contratos de obra, el costo por unidad supera con frecuencia los 10 millones de wones. Es un alza considerable frente a casos anteriores en los que se negociaban importes de entre 7 y 8 millones de wones.

La cuota prevista al elaborar el plan de ordenación puede diferir ampliamente del importe que finalmente haya que pagar. Según se explicó en el video, los costos siguen aumentando mientras el precio de venta de las viviendas no sube en la misma medida, por lo que es probable que los miembros deban asumir el incremento mediante cuotas adicionales. Si la asamblea general aprueba la medida, se considera aprobada la resolución sobre esas cuotas y hay que pagarlas.

Por ello, los miembros deben revisar con detenimiento el costo de obra y la cuota adicional estimada al elaborarse el plan. Si el importe previsto resulta demasiado oneroso, pueden optar por no solicitar una vivienda durante el periodo de solicitudes y pasar a ser beneficiarios de una compensación en efectivo.

Solicitar una vivienda a tiempo para conservar los derechos

Como estos proyectos se prolongan durante años, algunos miembros pierden involuntariamente su condición al pasar por alto avisos importantes entre las numerosas convocatorias de asambleas y boletines. Para recibir el derecho a un apartamento como miembro de la cooperativa, hay que cumplir procedimientos clave.

El primero es dar el consentimiento para constituir la cooperativa. En los proyectos de reconstrucción, ese consentimiento es necesario para poder recibir una vivienda como miembro. El segundo es presentar la solicitud de asignación: si se deja pasar el plazo, se puede perder la condición de miembro y quedar sujeto a una compensación en efectivo. En el video se señaló que muchas personas terminan en esa situación porque no actualizan su dirección y no reciben las notificaciones, o porque pasan por alto la solicitud entre los numerosos asuntos que se tramitan. Quienes quieran recibir una vivienda como miembros deben revisar cuidadosamente cada documento que les llegue.

Fuente: vídeo original (YouTube)