Cuestionan el aumento de comisiones inmobiliarias ante el alza de precios

El sistema de tasas máximas en Corea genera polémica debido a que la comisión vuelve a subir al alcanzar los 900 millones de wones. El periodista Baek Jong-hun advierte que el trabajo del agente no aumenta proporcionalmente al valor de la propiedad, afectando a los ciudadanos de Seúl.

Al realizar la transacción de un apartamento de 1.500 millones de wones en Seúl, el límite máximo de la comisión de intermediación alcanza los 10,5 millones de wones. A medida que los precios de la vivienda se han disparado de cientos de millones a miles de millones de wones, el volumen de las comisiones también ha crecido, pero persiste la duda de si la dificultad de la labor de intermediación aumenta realmente en proporción al valor de la propiedad.

Este análisis presentado por Understanding: All the Knowledge in the World aborda en profundidad las contradicciones estructurales del sistema de comisiones inmobiliarias en Corea, las tendencias recientes de las sentencias judiciales y los casos extranjeros que muestran diferencias en el nivel de servicio. El informe elaborado por el periodista Baek Jong-hun va más allá del simple cálculo de tasas, atravesando la sobreoferta del mercado de intermediación y la insuficiencia de los sistemas de protección al consumidor.

Las tasas vuelven a subir si el precio de la vivienda aumenta: la duda sobre el "punto de inflexión"

Actualmente, las comisiones inmobiliarias en el país siguen un "sistema de tasa máxima". Este método consiste en que el agente y el cliente acuerdan el monto dentro de una tasa máxima establecida por ley. Según el Reglamento de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, la tasa máxima varía según el tramo de precio: por ejemplo, para ventas de menos de 50 millones de wones es del 0,6%, y entre 50 millones y 200 millones de wones es del 0,5%. La estructura reduce la tasa máxima a medida que aumenta el monto, lo que se interpreta como un diseño para evitar que el total de la comisión se dispare excesivamente, considerando que en transacciones de alto valor aumentan los riesgos y los aspectos a supervisar.

Un punto inusual es que la tasa vuelve a subir a partir de los 900 millones de wones. Mientras que entre 200 millones y 900 millones se aplica un 0,4%, entre 900 millones y 1.200 millones es del 0,5%, entre 1.200 millones y 1.500 millones es del 0,6%, y para propiedades de 1.500 millones o más, la tasa máxima sube al 0,7%. Aunque el diseño busca considerar el mayor riesgo y responsabilidad en viviendas caras, se critica que carece de una base racional la estructura en la que la tasa vuelve a subir de forma pronunciada en las viviendas de lujo.

Baek Jong-hun señaló que "el trabajo que realiza un agente cuando la vivienda vale 300 millones de wones no es diez veces mayor que cuando vale 3.000 millones de wones", indicando que el aumento del valor de los activos se refleja excesivamente en la tasa de comisión. Especialmente en un contexto donde muchos apartamentos de Seúl superan los 1.500 millones de wones, el análisis sugiere que la práctica de aplicar tasas altas, utilizada anteriormente para transacciones de viviendas de lujo, actúa ahora como una carga para la mayoría de los ciudadanos. En el vídeo se planteó la hipótesis de que esta estructura de tasas podría ser el resultado de una práctica que antes imponía costos excesivos a una minoría que operaba con viviendas de lujo, pero que ahora se ha extendido a todos los ciudadanos de Seúl.

Si se supera el límite legal es nulo: ¿es una extralimitación judicial la "reducción de oficio"?

Las disputas sobre las comisiones inmobiliarias surgen de si se ha superado el límite legal de la tasa. Cualquier comisión cobrada por encima del límite legal es nula en su exceso. Recientemente, los tribunales han dictado sentencias que ajustan las comisiones cuando el agente no desempeña un papel sustancial o cuando se violan las regulaciones legales. Además, si se demuestra mediante pruebas una promesa verbal de no cobrar la comisión, esto también puede ser reconocido, y si las partes firman un contrato directamente excluyendo al agente, podría surgir la obligación de pagar la comisión si se reconoce la contribución de la intermediación.

Un caso representativo es la disputa entre una asociación de vivienda local en Gwangju y una corporación de intermediación. Esta corporación acordó una comisión del 0,9% para su primer producto el 18 de octubre, apenas un día antes de que el 19 de octubre de 2021 entrara en vigor el decreto que reducía la tasa máxima de intermediación del 0,9% al 0,7%. Dado que en aquel momento el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte y la Comisión Nacional de Construcción habían anunciado la política de reducción de comisiones, provocando protestas y manifestaciones de agentes inmobiliarios, se analiza que es muy probable que la corporación conociera el cambio en la normativa. Teniendo esto en cuenta, un tribunal de instancia inferior dictaminó que solo se reconociera la mitad de la comisión que excedía el límite.

Sin embargo, el Tribunal Supremo dictó un fallo distinto. Si bien es cierto que la parte que supera la tasa máxima es nula, el tribunal consideró que que un juez determine arbitrariamente una "comisión adecuada" y la reduzca a la mitad constituye una "extralimitación" de sus funciones. Es decir, se reafirmó el principio de que la parte que excede el límite legal debe tratarse como nula, pero el ámbito de negociación dentro del límite debe dejarse a la autonomía de las partes. El Tribunal Supremo determinó que no es apropiado que un juez decida de oficio un área que las partes deberían acordar por sí mismas dentro de la tasa máxima.

Era de 110.000 agencias: el nivel de servicio y la protección al consumidor tienen una "nota de reprobación"

Es difícil evitar la crítica de que el mercado de intermediación en Corea se encuentra en un estado de sobreoferta. Actualmente, el número de agentes inmobiliarios abiertos en el país alcanza aproximadamente los 110.000. Esta es una densidad muy alta en comparación con las farmacias (unas 20.000) o las tiendas de conveniencia (unas 50.000-60.000). Baek criticó la estructura donde la competencia excesiva conduce a una lucha por las comisiones en lugar de a una mejora en la calidad del servicio, señalando que "hay tantas agencias que incluso los terrenos más valiosos en la planta baja de los comercios locales están llenos de oficinas inmobiliarias". El hecho de que haya 550.000 titulares de licencias pero solo alrededor de 110.000 operando realmente respalda el sobrecalentamiento del mercado.

El aspecto cualitativo del servicio también se analizó mediante la comparación con casos extranjeros. En el caso de Estados Unidos, el mercado opera bajo un sistema de libre competencia sin un límite legal, con tasas de comisión que pueden llegar al 5% por costumbre. En cambio, Japón opta por un método de elevar el nivel de servicio mediante descripciones detalladas de la vivienda y servicios de convenencia para la vida diaria, a pesar de aplicar tasas más altas que las de Corea. Esto significa que la clave no es simplemente si la tasa es alta o baja, sino si se proporciona el valor correspondiente al costo pagado.

Por el contrario, se señaló que en Corea el límite de la compensación por accidentes de intermediación se mantiene en torno a los 200 millones de wones, lo cual es totalmente insuficiente para compensar los enormes daños que pueden ocurrir en transacciones de viviendas de alto valor. El análisis sugiere que la estructura de mercado fragmentada, centrada en agencias individuales, obstaculiza la mejora del servicio y la innovación institucional.

Fuente: vídeo original (YouTube)