Las restricciones de préstamos en Seúl provocan un aumento de precios

Las regulaciones de crédito en Seúl están desplazando la demanda hacia apartamentos de gama media de unos 1.000 millones de wones. Según el análisis de Lee Seung-hun, esto genera un ciclo donde el aumento de los alquileres termina impulsando nuevamente los precios de venta.

¿Por qué el precio de la vivienda en Seúl no se estabiliza fácilmente incluso cuando el gobierno endurece las regulaciones de préstamos y restringe las transacciones mediante el sistema de permiso de transferencia de tierras? Esto se debe a un "resultado paradójico" en el que las regulaciones terminan concentrando la demanda en ciertos rangos de precios o aumentando la inestabilidad en el mercado de alquiler (jeonse y mensual).

Según el análisis de Lee Seung-hun, presentado por KB Real Estate TV, las recientes y estrictas regulaciones de préstamos han acelerado la concentración de la demanda en el mercado de apartamentos de gama media y baja en Seúl. Dado que los límites de los préstamos se aplican de forma diferenciada según el rango de precios, los demandantes con capacidad financiera, al no poder superar el alto umbral de las zonas de mayor categoría, se han desplazado hacia apartamentos de alrededor de 1.000 millones de wones que entran dentro del alcance de las regulaciones. Como resultado, la demanda de las zonas de alta categoría ha descendido a las de categoría media, provocando un aumento repentino de los precios. "Debido a que estas medidas se implementan cuando la demanda se desplaza de las zonas de alta categoría a las de media, han servido para reunir a la gente más rápidamente, convirtiéndose en una causa de la escalada de precios", analizó Lee, añadiendo que "lo que debería haber subido lentamente, subió de forma abrupta".

Efectos secundarios de la regulación: la demanda de compra se desplaza al alquiler

La razón por la que la regulación de préstamos parece controlar los precios de la vivienda es temporal. Lee explica que, aunque endurecer los préstamos parece estancar los precios al frenar la demanda de compra inmediata, esto no puede ser una solución fundamental. Esto se debe a que los demandantes que planeaban comprar una vivienda, al verse impedidos por las restricciones crediticias, terminan derivando hacia el mercado de alquiler (jeonse o mensual).

"Si se reprime la demanda de compra, la demanda de alquiler se concentra, lo que conduce al aumento de los precios de alquiler", señaló Lee. Cuando los precios del alquiler suben, la rentabilidad del alquiler aumenta, lo que a su vez crea una estructura cíclica que vuelve a empujar al alza los precios de venta. El análisis indica que la tendencia del mercado en los últimos 4 o 5 años ha seguido precisamente este camino. Especialmente, el hecho de que la proporción de alquileres mensuales haya superado la mitad debido a los problemas recientes de fraude en el sistema jeonse y al impacto de los altos tipos de interés es una muestra de esta inestabilidad del mercado. Lee añadió: "Si se mata la demanda de compra, temporalmente parece que los precios se controlan, pero gracias a eso los precios del alquiler suben y, finalmente, la estructura hace que el precio de venta también aumente".

La situación de quienes no poseen vivienda está empeorando aún más. Los no propietarios que carecen de fondos o que han pospuesto la compra esperando una caída futura de los precios, deben asumir directamente la creciente carga de los alquileres. "Aquellos que tenían capacidad financiera pero no compraron por considerar que los precios inmobiliarios caerían, deben seguir soportando el aumento de los alquileres", afirmó Lee, señalando que "recientemente, debido a las regulaciones de préstamos, está ocurriendo la lamentable situación de personas que quieren comprar una casa pero no pueden hacerlo". Especialmente ante la discusión sobre las restricciones a los préstamos para el alquiler jeonse de propietarios de una sola vivienda no residencial a partir del próximo año, es posible que la preferencia por el alquiler mensual se intensifique aún más.

"El suministro es la única respuesta"... la reurbanización y reconstrucción frenadas por la carga política

Lee señaló la "ampliación del suministro" como la única medida fundamental para la estabilización del mercado inmobiliario. En el caso de Seúl, sostiene que es esencial el suministro a través de la reconstrucción y la reurbanización, que convierten las viviendas existentes en edificios de gran altura, en lugar del desarrollo de nuevos terrenos.

"Para realizar un suministro real en Seúl, es necesario activar la reurbanización y la reconstrucción", afirmó, pero añadió: "Sin embargo, la realidad es que el gobierno no se atreve a actuar debido a la carga política de que, si se relajan las regulaciones de reurbanización y reconstrucción, los precios de la vivienda podrían subir durante su mandato". Explicó que, debido a la naturaleza del sistema presidencial de mandato único de cinco años en el país, el aumento de los precios durante el mandato derivado de la relajación de las regulaciones actúa como un riesgo político.

También se señaló que el suministro liderado por el sector público que promueve el gobierno tiene limitaciones en términos de velocidad. A diferencia del método privado, el liderazgo público tiene dificultades para ajustar los intereses con los residentes durante el proceso de compensación de tierras, lo que requiere mucho tiempo. "El sector público puede ser rápido en la obtención de permisos, pero debido a los problemas de derechos de propiedad con los residentes en el proceso de compensación de tierras, si no progresa según lo previsto, puede ser tan difícil como el suministro privado", comentó Lee. En última instancia, relajar las regulaciones de reurbanización y reconstrucción para el sector privado y aumentar su capacidad de suministro es el desafío clave para la estabilidad del mercado, pero es un ámbito que requiere una decisión política.

Estrategia de "inversión de bajo capital" apuntando a la reurbanización de villas y análisis de ubicación

Ante la incertidumbre del flujo del mercado, Lee centró su atención en el mercado de reurbanización de villas, que será clave para el próximo suministro. Aprovechando que, a diferencia de los apartamentos, la diferencia en el capital de inversión de las villas no es tan grande, propuso la estrategia de adquirir villas en etapas iniciales de reurbanización en zonas con alta probabilidad de convertirse en apartamentos en el futuro. "La reconstrucción ya se ha realizado a gran escala, por lo que el incremento neto adicional es escaso, pero la reurbanización, que derriba villas para construir apartamentos, es un método real para resolver la escaseja de viviendas en Seúl", dijo.

Para reducir el riesgo al invertir, Lee reveló que prefiere las "etapas iniciales", antes de que se formen los comités de promoción, en lugar de lugares donde el proyecto ya está avanzado. A medida que avanza la etapa, la inversión aumenta y el riesgo disminuye, pero desde el punto de vista de la rentabilidad, las etapas iniciales son ventajosas. Específicamente, tiene en mente etapas previas a la formación del comité de promoción, como la etapa de "asignación de números de serie", donde los residentes celebran asambleas para discutir o recolectan formularios de consentimiento. "Al final, con la visión de que el proyecto inevitablemente se llevará a cabo, ataco las etapas iniciales para invertir pequeñas cantidades", declaró.

El criterio para las zonas prometedoras sigue la misma línea que el mercado de apartamentos. "Se deben vigilar las villas en zonas donde los precios de los apartamentos circundantes son altos, como Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo y Seongdong", aconsejó Lee, añadiendo que "no es necesario ir a la periferia; una estrategia con mayor probabilidad de éxito es buscar propiedades que se ajusten a su capital en ubicaciones clave y esperar". Destacó especialmente la importancia de saber seleccionar zonas donde se pueda esperar rentabilidad, como Songpa, Yongsan, la línea junto al río Han, Mapo o Seongdong, en lugar de lugares como Gangnam o Seocho, donde se espera que la reconstrucción tome mucho tiempo.

Fuente: vídeo original (YouTube)