Riesgos y cuotas adicionales en los proyectos de regeneración urbana

El aumento de los costes de construcción, que ya superan los 10 millones de wones por unidad de superficie, está incrementando las cuotas adicionales que deben asumir los miembros de las asociaciones en los proyectos de reurbanización.

Con el reciente ascenso de los precios de los apartamentos nuevos, la demanda de proyectos de regeneración urbana, como la reconstrucción y la reurbanización, está aumentando. Sin embargo, lanzarse a estos proyectos confiando únicamente en la expectativa de una relajación de las regulaciones conlleva riesgos legales y económicos considerables. Estos proyectos de regeneración presentan variables impredecibles en cada etapa, tales como problemas de licencias, disputas sobre la cualificación de los miembros de la asociación y cuotas adicionales derivadas del aumento de los costes de construcción.

Según el análisis de la abogada Kim Ye-rim, presentado por KB Real Estate TV, en los proyectos de regeneración actuales no se observa un aumento de litigios debido a la recesión económica, sino más bien un incremento en las solicitudes de asesoramiento durante las fases iniciales. Esto se debe a que resolver los procedimientos legales y las regulaciones desde la formación del comité de promoción hasta la constitución de la asociación es el primer paso crucial para el éxito o fracaso del proyecto. "En el caso de las zonas de proyectos de regeneración, se puede considerar que el asesoramiento es esencial", explicó Kim, señalando la necesidad de prepararse para las diversas disputas legales que surgen en las etapas tempranas.

La nulidad de licencias y las negociaciones comerciales: variables críticas que retrasan los proyectos

Los puntos más críticos que obstaculizan el progreso de estos proyectos son la obtención de licencias y las negociaciones con las partes interesadas. Kim advirtió que, si una licencia es cancelada o declarada nula, puede producirse una situación fatal en la que la etapa del proyecto deba reiniciarse desde el principio. Entre los casos representativos se encuentran situaciones donde la autorización para constituir la asociación fue declarada nula justo antes del inicio de las obras, obligando a tramitar las licencias de nuevo, o casos donde la constitución de la asociación fue cancelada debido a problemas en la obtención de consentimientos mediante la fragmentación de derechos de propiedad.

Asimismo, las negociaciones con instalaciones de uso público, como locales comerciales o iglesias, se consideran una causa principal de retraso. Especialmente en los proyectos de reconstrucción, a diferencia de la reurbanización, a menudo no se asignan legalmente compensaciones comerciales separadas, lo que puede frenar el proyecto debido a conflictos con los inquilinos de los locales. "La capacidad de una asociación reside en resolver estos problemas mediante negociaciones tempranas", explicó Kim, añadiendo que en zonas de alta rentabilidad, como Gangnam, se busca la cooperación garantizando derechos de compra en preventa de apartamentos a los miembros de la asociación comercial. Por el contrario, en locales con un negocio próspero, pueden surgir conflictos con inquilinos que no desean trasladarse debido al valor del derecho de traspaso.

Los conflictos durante la etapa de traslado también son significativos. Para evitar disputas con ocupantes que no abandonan la propiedad dentro del periodo de traslado, las asociaciones suelen proceder con demandas de desahucio masivas. Aunque en el pasado existía la percepción de que resistirse al traslado era beneficioso, la tendencia actual dificulta estas tácticas de ocupación, ya que es posible ejecutar desalojos forzosos siguiendo los procedimientos legales, aumentando además la posibilidad de devoluciones de beneficios indebidos o sanciones penales. "Es prácticamente difícil resistirse hasta ser el último", añadió Kim, debido a la posibilidad de ejecución forzosa mediante la vía legal.

El aumento de los costes de construcción y las cuotas adicionales: "Se debe analizar el plan de regeneración"

El problema que genera la reacción más sensible entre los miembros de la asociación son, sin duda, las "cuotas adicionales". Debido al reciente aumento de los costes de construcción, los conflictos entre las empresas constructoras y las asociaciones se han intensificado. Mientras que anteriormente las partes negociaban costes en niveles razonables, actualmente aumentan los casos en los que el coste de construcción por unidad de superficie supera los 10 millones de wones en los contratos de obra, incrementando la incertidumbre sobre la magnitud de las cuotas que deberán asumir en el futuro. "Recientemente, los contratos de obra se están cerrando por más de diez millones de wones", informó Kim sobre la situación actual en el terreno.

Kim aconsejó: "En la etapa de elaboración del plan de regeneración ya se incluye información sobre las cuotas adicionales previstas. Se debe analizar minuciosamente la viabilidad del proyecto comparando los precios de mercado de las construcciones nuevas cercanas con los costes de inversión". Destacó especialmente que, en la situación actual de los proyectos de regeneración, los costes siguen subiendo mientras que los precios de venta no aumentan en la misma proporción, lo que obliga a trasladar íntegramente el incremento de los costes de construcción a la carga de los miembros de la asociación. Si las cuotas adicionales alcanzan un nivel inasumible, los miembros pueden optar por convertirse en sujetos de liquidación en efectivo al no solicitar la compra de la vivienda durante la etapa de solicitud de venta.

En este punto, es importante tener en cuenta el método de determinación de las cuotas adicionales. Aunque un miembro individual no esté de acuerdo con todas las decisiones, si se alcanza un acuerdo en la asamblea general, nace la obligación de pagar las cuotas adicionales. "Si hay una resolución en la asamblea general, se considera que también se ha resuelto la cuota adicional, por lo que debe procederse al pago", explicó Kim.

"Ignorar las solicitudes de consentimiento conlleva el riesgo de liquidación en efectivo"... Advertencias para los miembros

Dado que los proyectos de regeneración se gestionan mediante la toma de decisiones de una mayoría, existe el riesgo de que las opiniones de una minoría de miembros no se reflejen y de que estos se vean marginados en el proceso de decisión. Kim enfatizó que los miembros no deben desatender los diversos avisos y boletines informativos que llegan durante el proceso.

A medida que el proyecto se prolonga, es frecuente que se soliciten consentimientos para la destitución del presidente de la asociación o para diversos asuntos. Si se ignoran estas solicitudes por considerarlas una molestia, se pueden sufrir perjuicios inesperados. El punto de mayor cuidado es la "solicitud de compra de vivienda". Si no se realiza la solicitud dentro del periodo establecido, o si no se actualiza la dirección a tiempo y no se recibe la notificación, el miembro puede ser clasificado involuntariamente como sujeto de liquidación en efectivo. "Debido al flujo constante de asuntos y boletines, ocurren casos en los que se pierde la oportunidad de solicitar la compra por desatender esta información", advirtió Kim, recomendando revisar meticulosamente todos los folletos si se desea recibir una vivienda de la asociación.

En última instancia, para participar con éxito en un proyecto de regeneración, se requiere minuciosidad para verificar las resoluciones de la asamblea general decididas por la asociación y para no omitir los procedimientos administrativos esenciales que protejan sus propios derechos.

Fuente: vídeo original (YouTube)