El Gobierno implementa medidas para proteger a 39.000 víctimas de fraudes

El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte ha lanzado la "Regla 3·3·3 para un jeonse seguro" tras alcanzar los 39.000 casos de víctimas de fraudes de alquiler, mientras la LH ha acelerado la adquisición de 9.707 viviendas para garantizar la estabilidad de los afectados.

Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, el número acumulado de víctimas de fraudes de alquiler desde la promulgación de la ley ha alcanzado los 39.000 casos. El Gobierno está proporcionando un total de 61.800 medidas personalizadas que incluyen apoyo en vivienda, finanzas y procedimientos legales para estas personas.

Asimismo, la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH) está llevando a cabo un proyecto de adquisición de viviendas afectadas para garantizar la estabilidad residencial de los damnificados. Hasta la fecha, la LH ha adquirido un total de 9.707 viviendas involucradas en estos fraudes. La velocidad de adquisición se ha acelerado significativamente: tras adquirir solo 90 viviendas durante todo el año antepasado, la cifra aumentó a una media mensual de 650 viviendas en la segunda mitad del año pasado, llegando a una media de 784 viviendas mensuales a principios de este año. Este incremento es resultado de la implementación de un sistema de vía rápida (fast-track) que unifica los procedimientos operativos entre el Ministerio y la LH, además de la realización de reuniones frecuentes de inspección de adquisiciones para reducir los cuellos de botella. Cuando la LH adquiere viviendas mediante subastas públicas tras recibir el derecho de compra preferente, los residentes afectados pueden convertir la ganancia de la subasta en su depósito de garantía, permitiéndoles permanecer en su hogar actual por un máximo de 10 años.

Desde la especulación sin capital hasta el abuso de la capacidad de oposición: métodos cada vez más sofisticados

Los métodos de fraude de alquiler son muy diversos. El más representativo es la "especulación de brecha sin capital", donde los estafadores igualan el precio de venta de la vivienda con el depósito de garantía, o incluso fijan el depósito por encima del valor de venta, permitiéndoles obtener la propiedad sin invertir ni un solo won. En el caso de las villas de nueva construcción, se aprovecha la dificultad para conocer el valor de mercado real; en este esquema, constructores, agencias de ventas y agentes inmobiliarios se coordinan para captar inquilinos y, el mismo día que estos pagan el saldo restante, cambian la titularidad a testaferros o personas con deudas fiscales mediante el método de "ejecución simultánea".

También existen casos de "engaño contractual", donde el arrendador oculta su situación financiera y tranquiliza al inquilino con promesas falsas. En un video se presenta el caso de un propietario que prometió liquidar todas sus deudas vendiendo otros terrenos, pero que finalmente perdió la vivienda en una subasta. La víctima relató que, tras recibir la notificación de la subasta, sufrió tal angustia que tuvo que recibir prescripción de somníferos.

Frecuentemente se produce el "abuso de la capacidad de oposición", aprovechando lagunas legales. Mientras que la capacidad de oposición (el efecto legal sobre la vivienda) de un inquilino se activa a partir de la medianoche del día siguiente a su mudanza y registro de residencia, el efecto de un préstamo bancario es inmediato el mismo día del registro en el registro de la propiedad. Si un arrendador malintencionado aprovecha esta diferencia temporal para solicitar un préstamo con la vivienda como garantía el mismo día que el inquilino realiza su registro, los derechos del inquilino quedarán subordinados a los del banco. Para prevenir esto, el Gobierno recomienda el uso del "Contrato estándar de arrendamiento de vivienda", que incluye una cláusula especial que prohíbe al arrendador solicitar préstamos hasta el día siguiente del registro de residencia.

¿Es seguro por ser familia? La trampa de los contratos sin autoridad: "contratos no autorizados"

Investigaciones de campo han confirmado el peligro de los "contratos no autorizados", donde personas afirman ser cónyuges del propietario para realizar el contrato. El video muestra un caso donde un hombre, alegando ser el esposo del propietario y mostrando su identificación y certificado de relación familiar, resultó ser en realidad un cónyuge en proceso de divorcio, y la vivienda pertenecía a los padres de la mujer como herencia.

Incluso si se trata de cónyuges o hijos, la autoridad para contratar en nombre del propietario no se genera automáticamente; si no existe evidencia de que se ha delegado formalmente el poder, legalmente se considera un contrato con una persona sin autoridad. Para prevenir esto, es necesario verificar el poder de representación firmado por el propietario y su certificado de sello oficial, además de comunicarse directamente con el propietario para confirmar la delegación. Asimismo, se recomienda transferir el dinero preferiblemente a la cuenta del propietario que figura en el registro de la propiedad.

La "Regla 3·3·3 para un jeonse seguro" para proteger el depósito

El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte recomienda la "Regla 3·3·3 para un jeonse seguro" según cada etapa del contrato de alquiler.

Primero, antes del contrato, la persona debe verificar personalmente el valor de mercado de la zona y el registro de la propiedad, y comprobar obligatoriamente si la vivienda es apta para contratar un seguro de depósito de garantía.

Segundo, durante el contrato, se debe verificar que la agencia inmobiliaria esté operando legalmente y, en caso de que aparezca un representante, cotejar rigurosamente la identificación y el poder de representación para asegurar que el arrendador y el contratante coincidan. En este punto, es aconsejable utilizar el "Contrato estándar de arrendamiento de vivienda" y cláusulas especiales de seguridad.

Tercero, después del contrato, se debe completar el registro del contrato de arrendamiento el mismo día de la firma y obtener inmediatamente la fecha de confirmación (fixed date). Además, justo antes de pagar el saldo restante, se debe consultar nuevamente el registro de la propiedad para verificar cambios en los derechos de propiedad y completar el registro de residencia el día de la mudanza.

Quienes enfrenten dificultades relacionadas con fraudes de alquiler pueden recibir asesoramiento legal gratuito y apoyo a través del "Centro de Apoyo y Prevención de Daños por Jeonse".

Fuente: vídeo original (YouTube)