租赁诈骗受害者超3.9万人 政府推出“安心全租3·3·3法则”

针对累计超过3.9万起的租赁诈骗案件，韩国政府推出“安心全租3·3·3法则”以防范各类诈骗。目前，韩国土地住宅公社（LH）已累计收购9,707户受害住房，且收购速度已从前年的年均90户增至今年月均784户。

据国土交通部称，自法律制定以来，租赁诈骗累计受害者已统计达3.9万余起。政府正针对这些受害者，提供包括住房、金融、法律程序在内的总计6.18万余项定制化对策支持。

为保障受害居民的居住稳定，韩国土地住宅公社（LH）正在开展受害住房收购业务。截至目前，LH已累计收购租赁诈骗受害住房共9,707户。收购速度也在加快，从前年的全年仅90户，增加到去年下半年月均约650户，进入今年后已增至月均784户。这是由于国土交通部与LH引入了统一业务程序的“快速通道”并频繁召开收购检查会议，从而减少了瓶颈现象。若LH通过受让优先购买权并以拍卖或公开拍卖方式收购住房，受害居民可将产生的拍卖差价转化为保证金，从而在原居住地继续居住最长10年。

从无资本杠杆投机到滥用对抗力……手段日益狡猾

租赁诈骗的手法非常多样。最典型的“无资本杠杆投机”是指将住房买卖价格与租赁保证金设为相同，甚至将保证金定得更高，使诈骗团伙无需投入哪怕1韩元的资金即可获得所有权。特别是在新建别墅领域，诈骗者利用市场价格难以准确掌握的特点，由建筑主、分销代理商与中介机构勾结招揽租客，并在租客支付尾款当天将名义变更为“傀儡老板”或欠税者的“同步进行”方式被广泛利用。

此外，还存在出租人隐瞒财务状况，通过虚假承诺使租客放松警惕的“合同欺诈”案例。视频中介绍了一个案例：房东承诺会卖掉其他土地来偿还所有贷款，但最终房屋还是被拍卖了。受害者表示，在收到房屋被拍卖的通知后，痛苦到需要开处方服用安眠药。

利用法律漏洞的“滥用对抗力”手法也十分频繁。租客搬入后办理迁入登记所产生的对抗力（即房屋的法律效力）从次日0时开始生效，而银行贷款的效力在登记当天即刻生效。恶性出租人利用这一时间差，在租客办理迁入登记的当天利用房屋抵押进行秘密贷款，从而使租客的权利排在银行之后。为了防止这种情况，政府建议使用包含“出租人在迁入登记次日之前不得进行贷款”特约条款的《住房租赁标准合同》。

家属身份就没问题？代理签约的陷阱“无权合同”

现场采访结果证实，以房东配偶身份进行签约的“无权合同”具有极高风险。视频中展示了一个案例：一名男子声称是房东配偶并出示了身份证和家族关系证明，但实际上他是正在进行离婚诉讼的配偶，而该住房是女性亲生父母留下的遗产。

即使是夫妻或子女，也不会自动获得代替签约的代理权，如果没有正式委任代理权的证据，在法律上等同于与无权限的人签约。为了预防此类情况，必须确认由房东亲自签署的委托书和印章证明，并直接与房东通话确认是否确实授予了代理权。此外，款项应尽可能汇入登记簿上记载的房东账户。

保障保证金的“安心全租3·3·3法则”

国土交通部建议在租赁合同的各个阶段遵循“安心全租3·3·3法则”。

第一，签约前，应亲自确认周边市场价格和登记簿副本，并务必检查该房屋是否可以加入租赁保证金保险。

第二，签约时，应确认不动产中介机构是否正常营业；若出现代理人，应通过身份证和委托书严格比对代理人与出租人本人是否一致。此时，利用《住房租赁标准合同》和安全特约条款会更有保障。

第三，签约后，应在签约当天完成租赁合同申报并立即获取确定期日。此外，在支付尾款前应再次查阅登记簿副本以确认权利关系是否有变动，并在搬家当天完成迁入登记。

若因租赁诈骗相关问题面临困难，可通过“租赁受害及预防支援中心”获得专家的免费法律咨询与支持。

来源：原视频（YouTube）