台湾の不動産、規制にもかかわらず価格上昇が継続…「現金富裕層」中心の市場再編への懸念

最近、半導体ブームにより莫大な資本が流入している台湾において、不動産市場の不均衡が深刻化している。台湾政府は住宅価格の上昇を抑制するために強力な融資規制を施行しているが、価格の下落には至らず、むしろ資産家中心の市場へと再編されているとの分析が出ている。

融資規制により取引量は急減したが、価格は依然として「高騰」

チェ・ジュニョン博士の「地球儀研究所」の動画によると、台湾政府は2024年下半期から「第7次不動産規制」を施行し、多戸住宅所有者に対する融資規制を核心に据えている。中華民国中央銀行は銀行界への行政指導を通じて、融資審査の強化、LTVの縮小、投資用融資の制限などを誘導している。

特に今回の規制は、多戸住宅所有者が住宅担保融資を受ける際、据置期間（元金の返済なしに利息のみを支払う期間）を認めない点が特徴である。無戸住宅所有者の場合は5年程度の据置期間を活用できるが、多戸住宅所有者は融資実行直後から元金を返済しなければならない。また、多戸住宅所有者が追加の住宅を購入する場合、LTVを30%水準に低く制限するなど、規制の強度を高めた。

このような規制の影響により、台北をはじめとする大都市の住宅取引量は急激に減少した。動画では、2025年の住宅取引数が2013年以降の最低値を記録し、住宅担保融資の比率も歴代最低水準である34%まで下がったと伝えた。しかし、住宅価格は下がらなかった。2015年に坪単価約2,400万ウォン（64万6千台湾ドル）水準だった住宅価格は、2025年には坪単価約3,300万ウォン（83万9千台湾ドル）水準へと上昇した。規制は取引量は抑えたものの、価格下落を導くには力不足であったとの評価だ。

「現金決済」が増える市場、政策の不一致（不協和音）の論争も

融資のハードルが高まったことで、台湾の不動産市場では「現金取引」の比率が目に見えて増えている。かつて10〜20%水準だった全額現金購入の比率は、最近20〜30%まで増加した。売主の立場からも、融資承認を待つ煩わしさの代わりに、現金購入者に4〜5%ほど価格を割り引く条件で迅速な取引を好む傾向が現れている。結果として、融資が難しい庶民よりも、現金を持つ資産家に有利な市場環境が構築（形成）されているとの指摘だ。

住宅価格が下落しない原因については、建設コストの上昇を主張する側と、需要過剰を指摘する側の意見が分かれている。動画によると、2015年から2023年の間に建設コストは約25%上昇したが、同期間の住宅価格は全国平均で50%、台北などの大都市ではそれ以上に暴騰した。これに対し、一部の経済学者は、建設原価の上昇が住宅価格暴騰の十分な根拠にはなり得ないと批判している。

また、台湾政府の政策が互いに衝突しているという「不協和音」の論争も提起されている。政府が多戸住宅所有者の融資は締め付ける一方で、青年層の住宅購入を助けるために、2023年から市中金利（2.5%）の半分水準の低利融資（5年据置、40年満期）を支援する政策を出したためである。需要を抑制する規制と同時に、低利で需要を促進する政策が共存しており、供給拡大が裏付けられない場合、住宅価格を再び刺激する可能性があるとの懸念が出ている。