El mercado inmobiliario de Taiwán sigue subiendo pese a las regulaciones: preocupación por una reestructuración centrada en los "ricos en efectivo"

En Taiwán, donde una enorme cantidad de capital está fluyendo recientemente debido al auge de los semiconductores, se está intensificando el desequilibrio en el mercado inmobiliario. Aunque el Taiwan Government está implementando estrictas regulaciones de préstamos para frenar el aumento de los precios de la vivienda, los análisis sugieren que esto no ha conducido a una caída de los precios, sino que, por el contrario, el mercado se está reestructurando hacia los propietarios de activos.

El volumen de transacciones se desplomó debido a las regulaciones de préstamos, pero los precios de la vivienda siguen "en lo alto"

Según el video de Choi Jun-young en el 'Globe Research Institute', el Taiwan Government ha implementado la 'Séptima ronda de regulaciones inmobiliarias' desde la segunda mitad de 2024, centrando su estrategia en las regulaciones de préstamos para propietarios de múltiples viviendas. El Central Bank of the Republic of China (Taiwan) está induciendo a la banca, mediante guías administrativas, a endurecer la evaluación de préstamos, reducir el LTV y limitar los préstamos para inversión.

Especialmente, esta regulación se caracteriza por no reconocer el periodo de gracia (el periodo en el que solo se pagan intereses sin amortizar el capital) al solicitar préstamos hipotecarios para múltiples viviendas. En el caso de las personas sin vivienda, se puede utilizar un periodo de gracia de unos 5 años, pero los propietarios de múltiples viviendas deben amortizar el capital inmediatamente después de la ejecución del préstamo. Además, se ha aumentado la intensidad de la regulación limitando el LTV a un nivel bajo del 30% cuando un propietario de múltiples viviendas adquiere una vivienda adicional.

Como resultado de estas regulaciones, el volumen de transacciones de viviendas en las grandes ciudades, incluyendo Taipei, ha disminuido drásticamente. El video informa que el número de transacciones de viviendas en 2025 registró su nivel más bajo desde 2013, y la proporción de préstamos hipotecarios también cayó a un mínimo histórico del 34%. Sin embargo, los precios de la vivienda no bajaron. El precio de la vivienda, que en 2015 era de aproximadamente 24 millones de wones (646,000 dólares taiwaneses) por pyeong, aumentó a aproximadamente 33 millones de wones (839,000 dólares taiwaneses) por pyeong en 2025. Se evalúa que, si bien las regulaciones pudieron controlar el volumen de transacciones, fueron insuficientes para provocar una caída en los precios.

Un mercado con un aumento de "pagos en efectivo", también surge la controversia por la falta de coordinación de las políticas

A medida que las barreras para los préstamos aumentan, la proporción de "transacciones en efectivo" está creciendo notablemente en el mercado inmobiliario de Taiwán. La proporción de compras totalmente en efectivo, que en el pasado era del 10-20%, ha aumentado recientemente al 20-30%. Desde la perspectiva de los vendedores, también aparece una tendencia a preferir transacciones rápidas con compradores en efectivo, ofreciéndoles un descuento de alrededor del 4-5% en el precio, en lugar de enfrentar la molestia de esperar la aprobación de un préstamo. Como resultado, se señala que se está creando un entorno de mercado favorable para los propietarios de activos que poseen efectivo, en lugar de para la gente común que tiene dificultades para obtener préstamos.

Respecto a la causa de que los precios de la vivienda no bajen, las opiniones se dividen entre quienes sostienen que se debe al aumento de los costos de construcción y quienes señalan el exceso de demanda. Según el video, entre 2015 y 2023, los costos de construcción aumentaron aproximadamente un 25%, pero durante el mismo período, los precios de la vivienda aumentaron un 50% en promedio nacional, y en grandes ciudades como Taipei, el aumento fue aún mayor. Por ello, algunos economistas critican que el aumento del costo de construcción no puede ser una base suficiente para el estallido de los precios de la vivienda.

Además, surge la controversia de una "falta de coordinación" en la que las políticas del Taiwan Government parecen entrar en conflicto entre sí. Esto se debe a que, mientras el gobierno endurece los préstamos para propietarios de múltiples viviendas, desde 2023 ha lanzado una política de apoyo para ayudar a los jóvenes a comprar vivienda mediante préstamos de bajo interés (5 años de gracia, 40 años de plazo), que es aproximadamente la mitad de la tasa de interés del mercado (2.5%). Al coexistir regulaciones que suprimen la demanda con políticas que promueven la demanda mediante intereses bajos, existe la preocupación de que, si no se respalda con un aumento de la oferta, esto pueda estimular nuevamente los precios de la vivienda.