父母与子女间的低价交易，若超过“3亿韩元”标准需注意赠与取得税加重

父母将住宅传给子女的方式主要分为赠与、买卖，以及连同债务一起转移的负担附赠与。由于最近税制改革和《地方税法施行令》的变更，家族间交易时需要考虑的税务风险正在增大。根据YouTube频道“Segeum Aneunhyeong”的视频，根据资产继承方式的不同，纳税义务人和适用税率会完全不同，因此需要进行精密的规划。

赠与·买卖·负担附赠与，谁该缴纳什么税

如果父母在没有任何对价的情况下将房子交给子女，则属于“赠与”。在这种情况下，由于子女是无偿获得财产，因此必须缴纳赠与税，且由于是以本人名义取得房产，也承担缴纳取得税的义务。关于赠与税，如果利用“分期缴纳制度”，可以在申报时缴纳六分之一，其余部分可以在5年内分6次缴纳，如果子女收入充足，制定缴纳计划会比较容易。此外，赠与没有实居住义务，因此在接受赠与后出租房屋，并利用租金来缴纳赠与税的方法也是可行的。

另一方面，在收钱卖房的“买卖”情况下，收到钱的父母承担让渡所得税，买房的子女承担取得税。如果以低于市价的价格出售，差额部分会被视为子女获得的利益，从而可能被追加征收赠与税。“负担附赠与”是包含债务在内进行转移的形式，是赠与和让渡的混合体。例如，一套价值20亿韩元的公寓如果有10亿韩元的租房保证金，子女需就扣除债务后的10亿韩元缴纳赠与税，而父母则因将债务部分（10亿韩元）视为有偿转移而缴纳让渡所得税。此时，取得税对于债务部分（有偿）和赠与部分（无偿）将分别适用不同的税率。

不过，在首尔等调整对象区域内的土地交易许可区域内的住宅，在进行买卖或负担附赠与时会产生实居住义务。视频中解释道：“如果处于难以居住的情况（例如：子女居住在海外），则买卖和负担附赠与是不可能的，只有纯粹的赠与才是选择。”不过，从今年5月起，制度已发生变更，对于无房者购买带有租客的房屋时，可以推迟入住至租客合同结束为止，最长可达2年，因此如果子女是无房者，应首先确认不动产许可条件。

“3亿韩元”标准与夫妻共同名义低价买卖的变量

家族间低价买卖时最需要注意的点是“差额3亿韩元”。根据现行的《继承税及赠与税法》，如果市价与交易价格的差额小于3亿韩元，则不会产生赠与税问题。但根据今年修订的《地方税法》，如果市价与对价的差额达到“市价的30%”或“3亿韩元”中较小金额以上时，将被视为非买卖而是“赠与”，并适用赠与取得税率。特别是如果在调整对象区域内赠与市价标准额在3亿韩元以上的住宅，取得税率可能会飙升至12%，因此需要注意。因此，即使是在调整对象区域，如果市价标准额低于3亿韩元，也可以积极考虑赠与。

视频中还提到了利用夫妻共同名义的节税策略。在解释《继承税及赠与税法》第35条（因低价取得而产生的利益赠与）规定时，是按受让人分别判断的，因此视频解释说，如果子女夫妇以共同名义买房，则表现为儿子和儿媳各自以比市价便宜3亿韩元（总计6亿韩元）的形式购买，从而可以避开赠与税问题。不过，根据今年6月1日起施行的《地方税法施行令》，取得份额时将被视为取得了全部份额来计算差额，因此在夫妻共同名义时，也必须细致调整交易价格，使针对全部份额的差额不超过“市价的30%或3亿韩元”的标准。

此外，在低价买卖时，如果子女的资金来源不明则很危险。例如，以7亿1千万韩元买卖价值10亿韩元的公寓，仅支付2亿韩元，其余5亿韩元通过写借条向父母借款的方式，即使是在税法允许范围内的制度利用，也是不被推荐的交易方式。视频中强调：“请不要使用借条，而是要用自己的钱确凿地支付款项。”

如果父母是单套房持有者，“低价买卖”可能成为最佳方案

视频分析认为，如果父母符合1户1套房免税条件，低价买卖可以成为非常高效的资产继承手段。当父母在退休后想要缩小住房规模，而子女想要搬往更高等级的地区时，可以采用比市价更低的价格将房子交给子女的方式。这种结构之所以有利，是因为父母作为1户1套房持有者，如果适用长期持有特别扣除（最高80%），让渡所得税负担不会太大。子女可以无赠与税负担取得资产，并有望期待未来父母遗产税的节税效果。

但需要注意的是，交易时如果市价与交易价格的差额达到市价的5%或3亿韩元以上，父母必须以市价为标准申报让渡所得税（不当行为计算否认规定），子女也必须以市价认定额为标准缴纳取得税。结论是，必须综合考虑父母是否为单套房持有者、子女的资金动员能力以及该地区的取得税加重情况，在赠与和买卖之间决定最佳方案。