“供应不足比加息更强”……首都圈“三重强势市场”诊断

以首尔为首的首都圈房地产市场正呈现出买卖价、传贳价和月租价同时上涨的“三重强势市场”态势。特别是分析认为，供应不足问题对市场产生的影响比加息压力更为强大。

根据22日公开的 KB Real Estate TV 视频，Choi Yoon-sung 代表（Mango Ssem）将目前的房地产市场诊断为“沉默的拉升”。这意味着市场并非处于交易量激增导致过热的状态，而是在交易量减少的情况下价格在悄然上涨，因此大众感受到的价格冲击反而更大。Choi 代表解释说：“知情者心知肚明，而大多数人并不关注，但一旦下定决心买房进入现场，就会因为价格并非想象中的水平而受到冲击。”

“直到2030年都将面临冲击性的供应不足”……供需失衡比利率更沉重

Choi 代表将“供应不足”归结为引领当前上涨势头的核心动力。虽然加息正作为抑制房价的因素发挥作用，但其解释称，供应不足这一“超级周期”的准备工作已经完成。他预测说，供应不足的影响力将大于加息，并表示：“即便给跑得非常快的马增加一点负重，马也不会停下来。”

特别是对于首尔，他预见直到2030年供应不足问题都将非常严重。Choi 代表指出：“短期内直到2030年，都将迎来真正冲击性的供应时代。因为即使现在开工，到入住也需要4年时间，所以目前没有立即解决的方法。”实际上，40个管制地区的入住量创下了40年来的最低值，供需失衡正在加剧。今年管制地区的入住量约为1.6万户水平，预计从明年开始将进一步减少。

Choi 代表还提到了近期首尔主要地区的价格上涨势头。他表示：“新房价格已经超过20亿韩元。例如东大门IPARK Xi在东大门里门洞以20.6亿韩元成交，在城北区器兴U-Town附近也持续出现20亿韩元档位的新高价。”此外他还补充道：“像位于2号线线路上的文来洞，由于地理位置优越且存在容积率上调的预期，交易价格也形成在20亿韩元档位的冲击性价格区间。”

住房抵押贷款逾期率担忧翻倍？“0.28%非常稳定”

对于近期报道的住房抵押贷款（周担保贷）逾期率上升问题，他警惕市场过度担忧。虽然有报道称逾期率比过去增长了几倍，但分析认为这具有很强的利用基数效应进行营销的性质。

在视频中，Choi 代表表示：“抵押贷款逾期率处于0.28%的水平，非常稳定。”如果从总债权780万亿韩元中计算逾期金额，仅占0.28%。他解释说，尽管与2022年相比，利率从1%区间大幅上升至4.5%水平，但逾期率数值并未大幅增加。他强调：“在美国，逾期1个月以上的逾期率达到1.8%，约为韩国的6.5倍。考虑到美国房地产市场最近10年内逾期率从未降至1.7%以下，韩国的0.28%是非常健康的。”

“聪明的一套房”的标准……“必须选择能负担持有税的价格区间”

对于在波动较大的市场中选择“聪明的一套房”的标准，他强调了根据个人资产状况和生活方式进行战略性应对的重要性。Choi 代表将“聪明的一套房”定义为“动用所有可用现金能买到的最好的房子”。

从长期资产形成的观点来看，他提出了两个标准。第一是地理位置。他建议：“如果价格相同，应选择地理位置更好的地方。”第二是未来价值。他补充说：“如果地理位置相同，选择重建可能性大的地方有助于资产形成。”

关于购买高价公寓，他将“持有税负担能力”归结为核心变量。如果考虑江南40~50亿韩元档位的高价公寓，必须计算持有税负担。Choi 代表建议：“如果即将退休或不喜欢持有税负担，选择25亿韩元以下的住宅可能更现实。”他分析称：“如果税法修正案确定，税收负担可能会上升，但如果是大企业双薪家庭，应该能够负担25亿韩元左右的持有税。”

此外，他也对我国的税制系统表示了担忧。Choi 代表解释说：“像美国等持有税较高的国家，税收负担上限也在2~3%水平，而我国则达到了150%。这就是为什么随着价格上涨，自然会出现要求提高税收负担上限的声音。”