「供給不足が金利上昇よりも強い」…首都圏「トリプル強勢場」と診断

ソウルをはじめとする首都圏の不動産市場が、売買価格と伝貰価格、月貰価格が同時に上昇する「トリプル強勢場」を見せている。特に供給不足の問題が、金利上昇の圧力よりも市場に強力な影響を及ぼしているという分析が出ている。

22日に公開されたKB Real Estate TVの映像によると、チェ・ユンソン代表（マンゴ先生）は現在の不動産市場を「沈黙のラリー」と診断した。取引量が急増して市場が過熱する様態ではなく、取引量が減少した状態で価格が静かに上がっているため、大衆が体感する価格の衝撃がより大きいという意味だ。チェ代表は「知っている人は知っているが、ほとんどの人は関心を持っていないのに、いざ家を買おうと決心して現場に行ってみると、想像していた価格ではなくて衝撃を受ける」と説明した。

「2030年まで衝撃的な供給不足」…金利よりも重い需給不均衡

チェ代表は、現在の上昇を導く核心的な動力として「供給不足」を挙げた。金利上昇が住宅価格を抑制する要素として作用しているが、供給不足という「スーパーサイクル」の準備はすでに完了している状態だという説明だ。彼は「非常に良く走る馬に重りを少し追加したからといって、馬が止まることはない」とし、金利上昇よりも供給不足の影響力がより大きくなると展望した。

特にソウルの場合、2030年まで供給不足の問題が深刻になると見通した。チェ代表は「短期的には2030年まで、本当に衝撃的な供給の時代が来る」とし、「今着工しても入居までは4年かかるため、当面解決する方法がない」と指摘した。実際に規制地域40カ所の入居物量は40年ぶりの最低値を記録するなど、需給不均衡が深化している。今年の規制地域入居物量は約1万6,000戸水準だが、来年からはこれよりさらに減少する見通しだ。

チェ代表は、最近のソウル主要地域の価格上昇についても言及した。彼は「新築はすでに20億ウォンを超えた」とし、「東大門イムンドンにある東大門IPARK Xiが20.6億ウォンで取引されるなど、城北区器興Uタウン近隣でも20億ウォン台の新高値が継続して出ている」と伝えた。また「2号線ラインの文来洞の場合も、立地が良く容積率の上昇期待などにより、20億ウォン台で取引されるなど衝撃的な価格帯を形成している」と付け加えた。

住宅担保大貸延滞率が2倍上昇の懸念？「0.28%で非常に安定的」

最近報道された住宅担保大貸（住宅ローン）の延滞率上昇については、市場の過度な懸念を警戒した。延滞率が過去と比較して数倍増えたという報道があるが、これは基底効果を活用したマーケティング的な性格が強いという分析だ。

映像の中でチェ代表は「担保大貸延滞率は0.28%水準で非常に安定的だ」と明らかにした。総債権780兆ウォンのうち延滞された金額を計算すると、0.28%に過ぎないというのだ。2022年と比較して金利が1%台から4.5%水準まで大きく上がったにもかかわらず、延滞率の数値は大きく増えていないという説明だ。彼は「アメリカの場合、1ヶ月以上の延滞率が1.8%に達しており、これは韓国の約6.5倍の水準だ」とし、「アメリカの不動産市場も最近10年内で延滞率が1.7%以下に下がったことがない点を考慮すると、韓国の0.28%は非常に健全な状態だ」と強調した。

「賢い一軒」の基準…「保有税を負担可能な価格帯を選択すべき」

変動性の大きい市場で「賢い一軒」を選択する基準については、個人の資産状況とライフスタイルに応じた戦略的なアプローチを強調した。チェ代表は「活用できる現金を動員して買える最も良い家が、賢い一軒だと定義する」とした。

長期的な資産形成の観点からは、二つの基準を提示した。第一は立地だ。「価格が同じであれば、立地がより良い場所を選択すべきだ」と助言した。第二は未来価値だ。「立地が同じであれば、再建築の可能性が大きい場所を選択することが資産形成に役立つ」と付け加えた。

高価なアパートの購入に関しては、「保有税の負担能力」を核心的な変数に挙げた。江南の40〜50億ウォン台の超高価アパートを考慮するなら、保有税の負担を必ず計算しなければならないというのだ。チェ代表は「退職を控えていたり保有税の負担が嫌であれば、25億ウォン以下の住宅を選択するのが現実的であり得る」と提言した。彼は「税法改正案が確定すれば税負担が上がる可能性があるが、大企業の共働き世帯であれば25億ウォン程度までは保有税を負担できるだろう」と分析した。

また、韓国の税制システムについては懸念を表明した。チェ代表は「アメリカなど保有税が高い国々も税負担の上限線が2〜3%水準であるのに対し、韓国は150%に達する」とし、「価格が上がれば自然に税負担の上限が上がらなければならないという声が出る理由だ」と説明した。