"공급 부족이 금리 인상보다 강하다"…수도권 '트리플 강세장' 진단

서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 매매가와 전세가, 월세가 동시에 오르는 '트리플 강세장'을 보이고 있다. 특히 공급 부족 문제가 금리 인상 압박보다 시장에 더 강력한 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다.

22일 공개된 KB부동산TV 영상에 따르면, 최윤성 대표(망고쌤)는 현재 부동산 시장을 '침묵의 랠리'라고 진단했다. 거래량이 급증하며 시장이 과열되는 양상이 아니라, 거래량이 줄어든 상태에서 가격이 조용히 오르고 있어 대중이 체감하는 가격 충격이 더 크다는 의미다. 최 대표는 "아는 사람은 알고 대부분의 사람들은 관심이 없는데, 막상 집을 사려고 마음을 먹고 현장에 들어가 보면 상상했던 가격이 아니라서 충격을 받는다"고 설명했다.

"2030년까지 충격적 공급 부족"…금리보다 무거운 수급 불균형

최 대표는 현재의 상승세를 이끄는 핵심 동력으로 '공급 부족'을 꼽았다. 금리 인상이 집값을 억제하는 요소로 작용하고 있지만, 공급 부족이라는 '슈퍼 사이클'의 준비가 이미 완료된 상태라는 설명이다. 그는 "아주 잘 달리는 말에게 추를 조금 더 달았다고 해서 말이 멈추지는 않는다"며 금리 인상보다 공급 부족의 영향력이 더 클 것이라고 전망했다.

특히 서울의 경우 2030년까지 공급 부족 문제가 심각할 것으로 내다봤다. 최 대표는 "단기적으로 2030년까지는 정말 충격적인 공급의 시대가 온다"며 "지금 착공을 해도 입주까지는 4년이 걸리기 때문에 당장 해결할 방법이 없다"고 지적했다. 실제로 규제 지역 40곳의 입주 물량은 40년 만에 최저치를 기록하는 등 수급 불균형이 심화되고 있다. 올해 규제 지역 입주 물량은 약 1만 6000가구 수준이지만, 내년부터는 이보다 더 줄어들 전망이다.

최 대표는 최근 서울 주요 지역의 가격 상승세에 대해서도 언급했다. 그는 "신축은 이미 20억 원이 넘었다"며 "동대문 이문동의 동대문 아이파크자이가 20.6억 원에 거래되는 등 성북구 기흥유타운 인근에서도 20억 원대의 신고가가 계속 나오고 있다"고 전했다. 또한 "2호선 라인인 문래동 같은 경우도 입지가 좋고 용적률 상향 기대감 등으로 인해 20억 원대에 거래되는 등 충격적인 가격대를 형성하고 있다"고 덧붙였다.

주담대 연체율 2배 상승 우려? "0.28%로 매우 안정적"

최근 보도된 주택담보대출(주담대) 연체율 상승에 대해서는 시장의 과도한 우려를 경계했다. 연체율이 과거 대비 몇 배 늘어났다는 보도가 있지만, 이는 기저효과를 활용한 마케팅적 성격이 강하다는 분석이다.

영상에서 최 대표는 "담보대출 연체율은 0.28% 수준으로 매우 안정적"이라고 밝혔다. 총 채권 780조 원 중 연체된 금액을 계산하면 0.28%에 불과하다는 것이다. 2022년 대비 금리가 1%대에서 4.5% 수준까지 크게 올랐음에도 불구하고 연체율 수치는 크게 늘지 않았다는 설명이다. 그는 "미국의 경우 1개월 이상 연체율이 1.8%에 달하며, 이는 우리나라의 약 6.5배 수준이다"라며 "미국 부동산 시장도 최근 10년 내 연체율이 1.7% 이하로 내려간 적이 없다는 점을 고려하면 우리나라의 0.28%는 매우 건전한 상태"라고 강조했다.

'똘똘한 한 채'의 기준… "보유세 감당 가능한 가격대 선택해야"

변동성이 큰 시장에서 '똘똘한 한 채'를 선택하는 기준에 대해서는 개인의 자산 상황과 라이프스타일에 따른 전략적 접근을 강조했다. 최 대표는 "가용할 수 있는 현금을 동원해 살 수 있는 가장 좋은 집이 똘똘한 한 채"라고 정의했다.

장기적 자산 형성 관점에서는 두 가지 기준을 제시했다. 첫째는 입지다. "가격이 같다면 입지가 더 좋은 곳을 선택해야 한다"고 조언했다. 둘째는 미래 가치다. "입지가 같다면 재건축 가능성이 큰 곳을 선택하는 것이 자산 형성에 도움이 된다"고 덧붙였다.

고가 아파트 매수와 관련해서는 '보유세 감당 능력'을 핵심 변수로 꼽았다. 강남의 40~50억 원대 초고가 아파트를 고려한다면 보유세 부담을 반드시 계산해야 한다는 것이다. 최 대표는 "은퇴를 앞두고 있거나 보유세 부담이 싫다면 25억 원 이하의 주택을 선택하는 것이 현실적일 수 있다"고 제언했다. 그는 "세법 개정안이 확정된다면 세금 부담이 올라갈 수 있는데, 대기업 맞벌이 가구라면 25억 원 정도까지는 보유세를 감당할 수 있을 것"이라고 분석했다.

또한 우리나라의 세제 시스템에 대해서는 우려를 표하기도 했다. 최 대표는 "미국 등 보유세가 높은 나라들도 세부담 상한선이 2~3% 수준인 반면, 우리나라는 150%에 달한다"며 "가격이 오르면 자연스럽게 세부담 상한이 올라가야 한다는 목소리가 나오는 이유"라고 설명했다.