即便设定了租赁住房转让期限，“居住住房免税”仍维持5年……争议终结

随着最近税制改革设定了租赁经营者的租赁住房转让期限，关于租赁住房注销后必须在何时之前出售居住住房才能获得转让税免税优惠，出现了混乱。这是因为如果租赁住房未能在规定的期限内出售，将不再被视为长期租赁住房，从而导致税收优惠被逐步取消。因此，有人提出争议，认为居住住房是否也应该像租赁住房一样，必须在注销之日起1年内出售才能适用免税。

租赁住房转让期限限制与居住住房免税争议的背景

根据房地产秀的视频，此次税制改革的核心是设定了租赁住房的转让期限。如果租赁住房未能在转让期限内出售，原有的税收优惠（如排除转让税加重征收）将逐步消失。特别是对于今年为止自动注销的情况，必须在明年之前出售租赁住房才能获得排除加重征收的优惠；从2028年起，长期持有特别扣除的适用率将会降低，从2029年起，优惠将完全消失。

在此过程中，由于出现了“如果租赁住房未能在转让期限内出售，则不再视为长期租赁住房”的解释，问题随之浮现。有人担心，如果租赁住房失去了长期租赁住房的地位，那么原有的“在租赁住房注销后5年内出售居住住房即可免税”的特例规定，是否也应该缩短至1年内。也就是说，租赁住房转让期限的限制可能会影响到居住住房免税条件的担忧正在扩散。

《所得税法施行令》明确规定……“居住住房免税在注销后5年内适用”

但结论是，居住住房的转让税免税适用期间将维持现状。视频以《所得税法施行令》第155条第1项（视频中提到的与第23项相关的内容）明确规定了居住住房免税条件为依据进行说明。由于法令明确规定，在自愿注销或自动注销后5年内出售居住住房即可适用免税，因此只要该条款不被删除或修改，5年这一期限就不会改变。

实际上，根据9月29日经国务会议决议并于10月1日起施行的修订法令资料，居住住房免税特例明确规定，与目前一样，在注销日（包括自愿及自动注销）起5年内适用。政府的发布资料也明确表示“居住住房在自愿·自动注销之日起5年内出售，仍可照常免税”，平息了市场的混乱。

租赁住房需“期限内出售”，居住住房需“5年内出售”的策略

结果，租赁经营者需要区分两种不同的期限来制定税务计划。为了获得租赁住房本身的优惠（如排除加重征收等），必须在规定的转让期限内（自动注销者的情形为明年之前等）处置租赁住房。另一方面，若想在持有租赁住房的状态下获得居住住房的免税优惠，则可以利用从注销之日起5年的这一期限。

视频针对居住住房的免税条件建议道：“因为在注销后5年内出售即可获得免税，所以不要过于匆忙，要把握好时机。”不过，由于根据个别情况税法的适用可能会有所不同，建议在决定具体的出售时点时，务必咨询税务专家后再做决定。