租房诈骗受害者逾七成是青年

国土交通部于9日发布视频，针对占比超过70%的青年租房诈骗受害者，介绍了包括无资本夹层投资、合同欺诈及无权签约在内的主要风险，并建议通过“安心全租应用程序”查询出租人税收证明及加入HUG担保以保障安全。

随着租房诈骗受害者中青年群体占比超过70%，威胁居住稳定的诈骗手段正变得日益狡猾。从无资本夹层投资到利用代理人进行的无权签约，受害者们在签约时难以察觉这些欺骗行为，从而面临损失全部财产级别的保证金风险。

国土交通部于9日公开的特别新闻视频中，结合实际受害案例，探讨了租房诈骗的主要类型及具体的防范应对方案。国土交通部事务官Kim Hyun-seok与住宅都市保证公社（HUG）科长Park Jun-il出演视频，分别就各类型的风险因素与预防方法进行了说明。

“说是房东很有钱”……无资本夹层投资，掌握市价是核心

被视为最常见类型的“无资本夹层投资”，是指出租人几乎没有自有资金，通过循环使用租客的租房保证金来购买多套房产的方式。视频中介绍的一名20多岁女性的案例具有代表性：她相信房地产中介“房东非常有钱”的说法而签署了合同，结果发现该出租人竟是持有附近数十套别墅的所谓“别墅王”。若出租人没有偿还保证金的能力，一旦房价下跌或无法找到新租客，损失将全部由租客承担。

为了预防此类情况，与其相信中介的话，不如亲自确认市价。必须通过国土交通部实际成交价公开系统，对比附近同年份、同面积的成交价格。因为中介提出的价格往往是房东期望的价格，即“要价”。特别是对于缺乏实际成交数据的类新建筑别墅，市价确认较为困难。Kim Hyun-seok事务官建议：“可以通过查看评估师的评估文件，或者为了保守起见，根据该建筑的地价及作为取得税基准的建筑单价来推算市价。”

视频还提出了确认出租人财力的方法。利用国土交通部运营的“安心全租应用程序”，在征得出租人同意的情况下，可以简便地查询其国税及地方税缴纳证明。此外，检查是否属于HUG的常年债务违约者（具有未返还保证金记录者）也至关重要。在签约时加入“中途不变更出租人”的特约条款，也是防范无资本夹层投资的务实手段。视频补充称，由于签约后变更出租人的案例很多，在合同中注明“不出售此房”会更加安全。

轻信“很快会解除抵押权”……需警惕合同欺诈

出租人提供虚假信息诱导签约的“合同欺诈”案例也屡见不鲜。一名25岁男性受害者因相信出租人“因遗产税急需贷款，但土地卖掉后会尽快解除抵押权”的说法而签约，最终损失了1.1亿韩元的保证金。调查发现，出租人实际上是将保证金用于了赌博资金。

遇到这种情况，必须仔细查看登记簿誊本的“乙区”。乙区记录了抵押权等除所有权以外的权利关系。不过，由于可能存在登记簿誊本上未显示的优先债权（如欠缴的国税、地方税等），必须要求出租人提供国税及地方税完纳证明进行确认。

Park Jun-il科长强调：“为了应对出租人未能履行承诺的情况，务必将其作为特约事项记录在案。如果以解除抵押权为条件签约，必须确认抵押权是否实际解除，并加入HUG的‘全租保证金返还担保’以建立最低限度的安全保障。”但需注意，办公型公寓等无法加入该担保，若保证金相对于市价过高，申请也可能被拒绝。此外，若登记簿誊本上显示有查封或假查封等权利关系，则无法加入担保，应避免签约。

利用代理人的“无权签约”，必须确认身份与资格

非签约当事人的代理人在未经授权的情况下签署合同的“无权签约”受害情况也十分严重。一名大学生受害者因房东女儿作为代理人出现并携带身份证件和印章而信任并支付了定金，结果发现房东对此完全不知情，且代理人已出国。据统计，目前通过租房诈骗受害者委员会被认定为无权签约的案例已超过一千件。

为防止无权签约受害，必须彻底确认实际所有权人是谁，以及代理人是否获得了正当授权。特别是确认该住宅最终所有权转移至谁名下的过程是必不可少的。此外，在房地产中介过程中，也存在出借执照的无证中介介入的情况，需要格外注意。通过国土交通部的“V World”网站或“安心全租应用程序”，可以查询中介是否为实际注册的专业人士。

政府正在运营多种支持政策以最大限度减少租房诈骗损失，代表性的包括为受害者提供支持的最低保障制和安全签约咨询等。随着受害类型日益多样化，在签约前构建“确认市价、记载特约、加入担保保险”这三道防线显得尤为重要。

来源：原视频（YouTube）