임대주택 양도기한 설정에도 '거주주택 비과세'는 5년 유지…논란 종결

최근 세제 개편으로 임대사업자의 임대주택 양도기한이 설정되면서, 임대주택의 등록 말소 후 거주주택을 언제까지 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지에 대한 혼선이 있었다. 임대주택을 정해진 기한 내에 팔지 못하면 더 이상 장기 임대주택으로 보지 않아 세제 혜택이 단계적으로 폐지되기 때문이다. 이에 따라 거주주택 역시 임대주택처럼 말소일로부터 1년 이내에 팔아야 비과세가 적용되는 것이 아니냐는 논란이 제기됐다.

임대주택 양도기한 제한과 거주주택 비과세 논란의 배경

부동산쇼 영상에 따르면, 이번 세제 개편의 핵심은 임대주택의 양도기한을 설정한 것이다. 임대주택을 양도기한 내에 매도하지 못할 경우 양도세 중과 배제 등 기존의 세금 혜택이 단계적으로 사라지게 된다. 특히 올해까지 자동 말소된 경우 내년까지 임대주택을 팔아야 중과 배제 혜택을 받을 수 있으며, 2028년부터는 장기보유특별공제 적용률이 줄어들고 2029년부터는 혜택이 아예 없어지는 구조다.

이 과정에서 '임대주택이 양도기한 내에 팔리지 않으면 더 이상 장기 임대주택으로 간주하지 않는다'는 해석이 나오면서 문제가 불거졌다. 임대주택이 장기 임대주택 지위를 상실한다면, 기존에 임대주택 말소 후 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세를 해주던 특례 규정 역시 1년 이내로 단축되어야 하는 것이 아니냐는 우려가 나온 것이다. 즉, 임대주택의 양도기한 제한이 거주주택 비과세 요건에도 영향을 미칠 수 있다는 불안감이 확산된 것이다.

소득세법 시행령 명시… "거주주택 비과세는 말소 후 5년 내 적용"

하지만 결론적으로 거주주택의 양도세 비과세 적용 기간은 기존과 동일하게 유지된다. 영상에서는 소득세법 시행령 제155조 제1항(영상 내 언급된 23항 관련 내용)에 거주주택 비과세 요건이 명시되어 있다는 점을 근거로 들었다. 법령에 자진 말소나 자동 말소로부터 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세를 적용한다고 명확히 규정되어 있기 때문에, 이 조항이 삭제되거나 수정되지 않는 한 5년이라는 기간은 변하지 않는다는 설명이다.

실제로 지난 9월 29일 국무회의에서 의결되어 10월 1일부터 시행된 개정 법령 자료에 따르면, 거주주택 비과세 특례는 현재와 같이 등록 말소일(자진 및 자동 말소 포함)로부터 5년간 적용된다고 명시되어 있다. 정부의 발표 자료 역시 "거주주택은 자진·자동 말소일로부터 5년 이내에 팔면 그대로 비과세"라고 명확히 밝히며 시장의 혼란을 정리했다.

임대주택은 '기한 내 매도', 거주주택은 '5년 내 매도' 전략 필요

결과적으로 임대사업자는 두 가지 다른 기한을 구분하여 세무 계획을 세워야 한다. 임대주택 자체의 혜택(중과 배제 등)을 받기 위해서는 정해진 양도기한(자동 말소자의 경우 내년까지 등) 내에 임대주택을 처분해야 한다. 반면, 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택의 비과세 혜택을 받으려는 경우에는 말소일로부터 5년이라는 기간을 활용할 수 있다.

영상에서는 거주주택의 비과세 요건에 대해 "말소 후 5년 이내에 팔면 비과세를 받으니, 너무 서두르지 말고 타이밍을 잡으라"고 조언했다. 다만, 개별적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로 구체적인 매도 시점은 반드시 세무 전문가와 상담하여 결정할 것을 권고했다.