賃貸住宅の譲渡期限設定後も「居住住宅の非課税」は5年維持…論争終結

最近の税制改正により賃貸事業者の賃貸住宅の譲渡期限が設定されたことで、賃貸住宅の登録抹消後、居住住宅をいつまでに売却すれば譲渡所得税の非課税特典を受けられるのかについて混乱が生じていた。賃貸住宅を定められた期限内に売却できない場合、もはや長期賃貸住宅とはみなされず、税制上の特典が段階的に廃止されるためである。これに伴い、居住住宅も賃貸住宅と同様に、抹消日から1年以内に売却しなければ非課税が適用されないのではないかという論争が提起された。

賃貸住宅の譲渡期限制限と居住住宅の非課税論争の背景

不動産ショーの映像によると、今回の税制改正の核心は賃貸住宅の譲渡期限を設定したことである。賃貸住宅を譲渡期限内に売却できない場合、譲渡税の重課除外など既存の税制特典が段階的に消滅することになる。特に、今年までに自動抹消された場合は来年までに賃貸住宅を売却しなければ重課除外の特典を受けることができ、2028年からは長期保有特別控除の適用率が減少し、2029年からは特典が完全に消失する構造だ。

この過程で、「賃貸住宅が譲渡期限内に売却されなければ、もはや長期賃貸住宅とはみなさない」という解釈が出たことで問題が浮上した。賃貸住宅が長期賃貸住宅としての地位を喪失するのであれば、既存の「賃貸住宅の抹消後5年以内に居住住宅を売却すれば非課税とする」特例規定も、1年以内に短縮されるべきではないかという懸念が出たのである。つまり、賃貸住宅の譲渡期限の制限が、居住住宅の非課税要件にも影響を及ぼす可能性があるという不安が拡散したのだ。

所得税法施行令に明示…「居住住宅の非課税は抹消後5年以内に適用」

しかし、結論として居住住宅の譲渡税非課税の適用期間は、従来と同様に維持される。映像では、所得税法施行令第155条第1項（映像内で言及された23項に関連する内容）に居住住宅の非課税要件が明示されている点を根拠として挙げた。法令に、自主抹消または自動抹消から5年以内に居住住宅を売却すれば非課税を適用すると明確に規定されているため、この条項が削除または修正されない限り、5年という期間は変わらないという説明だ。

実際に、去る9月29日に国務会議で議決され、10月1日から施行された改正法令資料によると、居住住宅の非課税特例は現在と同様に、登録抹消日（自主および自動抹消を含む）から5年間適用されると明示されている。政府の発表資料も「居住住宅は自主・自動抹消日から5年以内に売却すればそのまま非課税」と明確に明らかにし、市場の混乱を整理した。

賃貸住宅は「期限内の売却」、居住住宅は「5年内の売却」戦略が必要

結果として、賃貸事業者は2つの異なる期限を区別して税務計画を立てる必要がある。賃貸住宅自体の特典（重課除外など）を受けるためには、定められた譲渡期限（自動抹消者の場合は来年までなど）内に賃貸住宅を処分しなければならない。一方、賃貸住宅を保有した状態で居住住宅の非課税特典を受けようとする場合には、抹消日から5年という期間を活用することができる。

映像では、居住住宅の非課税要件について「抹消後5年以内に売れば非課税になるので、あまり急がずタイミングを計りなさい」と助言した。ただし、個別の状況によって税法の適用が異なる可能性があるため、具体的な売却時期については必ず税務専門家に相談して決定することを推奨した。