土地交易许可区域实际居住延期扩大……即使有承租人也可在2027年前购买

在土地交易许可区域内，拟出售现有承租人居住住宅的业主负担有望得到缓解。随着实际居住义务的延期时间延长，即使在有承租人的状态下，只要买方具备无房条件，出售住宅的途径也变得更加宽广。

实际居住延期至2027年……买方必须具备无房条件

根据YouTube频道“Segeum Aneunhyeong”的视频内容，在土地交易许可区域内购买住宅，必须在获得许可后4个月内由买方直接入住并实际居住2年以上。然而，由于存在现有承租人的情况，导致无法在规定期限内入住，许多案例因此在交易上遇到了困难。

根据最近发布的公告（截至2026年9月17日），租赁中住宅的实际居住延期申请期限从原有的2026年延长至2027年。因此，在2026年10月1日时若存在现有承租人，只要在2027年12月31日之前申请土地交易许可，即可获得延期至承租人搬离时的实际居住入住时间。

不过，获得延期优惠的核心条件是买方的“维持无房状态”。视频强调，从2026年5月12日至申请土地交易许可之日止，买方及其家庭成员都必须持续保持无房身份。如果在此期间拥有了住宅，则无法获得延期优惠。

承租人行使更新权时，入住延期最长可至2029年底

此次修正案的特点之一是额外认可了承租人的合同更新请求权。通过这一点，买方的实际居住入住时间可以进一步推迟。根据视频，若在2026年10月1日时存在承租人，且该承租人在2027年12月31日之前行使了更新权，则入住时间可以推迟至该承租人的合同期（最长2年）结束为止。

通过具体案例来看，在不使用更新权的情况下，承租人最迟会在2028年9月30日搬离，因此在此之前可以获得入住延期。如果承租人使用更新权延长了合同，理论上入住延期最长可至2029年12月31日。在这种情况下，买方只需从2030年1月1日起入住并履行2年的实际居住义务即可。

卖方为获得转让税优惠，须在2027年底前结清余款

此次措施预计将对想要出售住宅的卖方产生有利影响。因为以往因承租人问题难以交易的物件，现在通过申请许可，也可以实现带租约出售的“Gap投资”形式交易。买方即使不立即居住，只要维持无房条件，也能获得减轻资金负担的购买机会。

视频中还提到了卖方为了不受到税法不利影响的时点。为了获得转让所得税等税收优惠，在2027年12月底前结清余款较为有利。虽然在获得土地交易许可后4个月内必须结清余款或完成所有权转移登记这一原则没有改变，但需要注意的是，仅是实际居住义务的“入住时点”得到了延期。

出演者解释称，此次修正案将对想要出售住宅的人提供很大帮助，并展望称：“卖方变得更容易转让，买方可以带租约购买，这可能成为双方的机会。”