토지거래허가구역 실거주 유예 확대…임차인 있어도 2027년까지 매수 가능

토지거래허가구역 내에서 기존 임차인이 거주 중인 주택을 매도하려는 소유자들의 부담이 완화될 전망이다. 실거주 의무를 유예해주는 기간이 연장되면서, 임차인이 있는 상태에서도 매수자가 무주택 요건을 갖춘다면 주택을 매도할 수 있는 길이 넓어졌다.

실거주 유예 기간 2027년까지 연장…매수자 무주택 요건은 필수

유튜브 채널 '세금 아는형'의 영상 내용에 따르면, 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 허가 후 4개월 이내에 매수자가 직접 입주해 2년 이상 실거주해야 하는 의무가 있다. 하지만 기존 임차인이 있는 경우 이 기간 내 입주가 불가능해 매매에 어려움을 겪는 사례가 많았다.

최근 발표된 보도자료(2026년 9월 17일 기준)에 따르면, 임대 중인 주택에 대한 실거주 유예 신청 기한이 기존 2026년에서 2027년까지로 연장된다. 이에 따라 2026년 10월 1일 현재 기존 임차인이 있는 상태에서, 2027년 12월 31일까지만 토지거래허가를 신청하면 임차인이 나갈 때까지 실거주 입주 시기를 유예받을 수 있다.

다만, 유예 혜택을 받기 위한 핵심 조건은 매수자의 '무주택 상태 유지'다. 영상에서는 2026년 5월 12일부터 토지거래허가를 신청하는 날까지 매수자와 그 세대 구성원 모두가 계속해서 무주택자여야 한다는 점을 강조했다. 만약 이 기간 중 주택을 소유하게 된다면 유예 혜택을 받을 수 없다.

임차인 갱신권 행사 시 최대 2029년 말까지 입주 유예 가능

이번 개정안의 특징 중 하나는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 추가로 인정해준다는 점이다. 이를 통해 매수자의 실거주 입주 시기가 더욱 늦춰질 수 있다. 영상에 따르면, 2026년 10월 1일 현재 임차인이 있고 이 임차인이 2027년 12월 31일 이전에 갱신권을 행사할 경우, 해당 임차인의 계약 기간(최대 2년)이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있다.

구체적인 사례를 살펴보면, 갱신권 사용이 없는 경우 임차인은 아무리 늦어도 2028년 9월 30일에는 퇴거하게 되므로 이때까지 입주를 유예받을 수 있다. 만약 임차인이 갱신권을 사용하여 계약이 연장된다면, 이론적으로 최대 2029년 12월 31일까지 입주 유예가 가능해진다. 이 경우 매수자는 2030년 1월 1일부터 입주하여 2년의 실거주 의무를 이행하면 된다.

매도인은 양도세 혜택 위해 2027년 말까지 잔금 치러야

이번 조치는 주택을 팔고자 하는 매도인에게 유리하게 작용할 것으로 보인다. 기존에는 임차인 문제로 매매가 어려웠던 물건들도 허가 신청을 통해 전세를 끼고 매도하는 '갭투자' 형태의 거래가 가능해지기 때문이다. 매수자 역시 당장 거주하지 않더라도 무주택 요건만 유지한다면 자금 부담을 줄이며 매수할 기회를 얻을 수 있다.

영상에서는 매도인이 세법상 불이익을 받지 않기 위한 시점도 언급했다. 양도소득세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 2027년 12월 말까지는 잔금을 치르는 것이 유리하다. 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내에 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다는 원칙은 변함이 없으나, 실거주 의무의 '입주 시점'만 유예되는 것이라는 점을 유의해야 한다.

출연자는 이번 개정안이 주택 매도를 원하는 이들에게 큰 도움이 될 것이라고 설명하며, "매도인은 양도하기 편해지고 매수자는 전세를 끼고 살 수 있게 되어 양측 모두에게 기회가 될 수 있다"고 전망했다.