土地取引許可区域の実居住猶予が拡大…賃借人がいても2027年まで買収可能

土地取引許可区域内で、既存の賃借人が居住中の住宅を売却しようとする所有者の負担が緩和される見通しです。実居住義務を猶予する期間が延長されることで、賃借人がいる状態でも買収者が無住宅要件を満たせば、住宅を売却できる道が広がりました。

実居住猶予期間が2027年まで延長…買収者の無住宅要件は必須

YouTubeチャンネル「セグム・アヌンヒョン」の動画内容によると、土地取引許可区域内の住宅を買収すると、許可後4か月以内に買収者が直接入居して2年以上実居住しなければならない義務があります。しかし、既存の賃借人がいる場合、この期間内の入居が不可能で、売買に困難をきたす事例が多くありました。

最近発表された報道資料（2026年9月17日基準）によると、賃貸中の住宅に対する実居住猶予の申請期限が、従来の2026年から2027年まで延長されます。これに伴い、2026年10月1日現在、既存の賃借人がいる状態で、2027年12月31日までに土地取引許可を申請すれば、賃借人が退去するまで実居住の入居時期を猶予されることができます。

ただし、猶予の特典を受けるための核心的な条件は、買収者の「無住宅状態の維持」です。動画では、2026年5月12日から土地取引許可を申請する日まで、買収者とその世帯構成員全員が継続して無住宅者でなければならない点が強調されました。もしこの期間中に住宅を所有することになれば、猶予の特典を受けることはできません。

賃借人の更新権行使時、最大2029年末まで入居猶予が可能

今回の改正案の特徴の一つは、賃借人の契約更新要求権の行使をさらに認めるという点です。これにより、買収者の実居住の入居時期がさらに遅らせられる可能性があります。動画によると、2026年10月1日現在、賃借人がおり、この賃借人が2027年12月31日より前に更新権を行使する場合、当該賃借人の契約期間（最大2年）が終わるまで入居を遅らせることができます。

具体的な事例を見ると、更新権の使用がない場合、賃借人はいくら遅くとも2028年9月30日には退去することになるため、それまで入居を猶予されます。もし賃借人が更新権を使用して契約が延長されるならば、理論上は最大2029年12月31日まで入居猶予が可能になります。この場合、買収者は2030年1月1日から入居して、2年の実居住義務を履行すればよいことになります。

売主は譲渡税の特典のため、2027年末までに残金を支払うべき

今回の措置は、住宅を売りたいと考えている売主にとって有利に作用するものと見られます。従来は賃借人の問題で売買が困難だった物件も、許可申請を通じて伝貰（チョンセ）を挟んだ「ギャップ投資」形態の取引が可能になるためです。買収者も、すぐに居住しなくても無住宅要件さえ維持すれば、資金負担を減らしながら買収する機会を得られます。

動画では、売主が税法上の不利益を受けないための時期についても言及されました。譲渡所得税などの税制特典を受けるためには、2027年12月末までに残金を支払うことが有利です。土地取引許可を受けた後4か月以内に残金を支払うか、所有権移転登記を完了させなければならないという原則は変わりませんが、実居住義務の「入居時点」のみが猶予されるという点に留意する必要があります。

出演者は、今回の改正案が住宅の売却を望む人々にとって大きな助けになると説明し、「売主は譲渡しやすくなり、買収者は伝貰を挟んで住むことができるようになるため、双方にとって機会となり得る」と展望しました。