芦原区重建值得关注的地方是“银行街附近”……首都圈低估地区需谨慎

在探讨房地产市场趋势和置业策略的视频中，Choi Yun-seong代表针对各地区的特性以及根据整备事业阶段采取的差异化应对方式提出了见解。

持有江南区高价公寓与共生租赁住宅的出售时机

Choi Yun-seong代表提到了江南三区及汉江带内25亿韩元以下的公寓，并表示由于该价格段的公寓综合房产税负担并不属于普遍税水平，因此认为即使不进行大幅担忧而持有也是可以的。不过他解释说，对于退休后没有收入的高龄者来说，综合房产税的负担可能会影响生活，因此有必要考虑出售或搬迁。他还补充了基于经验的观点，即出售江南公寓的情况往往会出现后悔的情况。

关于共生租赁住宅制度，他建议应根据制度是否废除来决定应对方案。如果确定优惠政策将消失，考虑到重税负担，在今年内出售是正确的；但他同时也建议应观察立法过程等情况，做出慎重判断。

芦原区重建的业务性与容积率提升地区

对于芦原区的重建，他指出由于高容积率和以小型住宅为主的构成，业务性较低，可能会产生较高的分摊金。这是因为其结构导致一般分售量较少，从而可能增加分摊金负担。解决这一问题的核心在于提高容积率以减少分摊金，他解释说，有必要关注根据首尔特别市地区单位计划，可以将容积率提高至准居住地区水平（最高400%等）的“特别计划区域”。

具体而言，马得站、芦原站、下溪站以及银行街站附近属于此类，他特别提到，芦原站附近和银行街附近在重建后有可能形成高价。

首都圈低估地区与整备事业阶段性投资策略

对于富川、始兴、安山等上升势头相对缓慢的首都圈地区，他建议未来可能会出现机会，但必须密切观察地理条件和供应计划。他解释说，特别是农田较多的地区，上涨时可能会因“气球效应”而上涨，但下跌时可能会最先下跌且恢复较慢，是抓取时机难度较高的地区。

关于整备事业（再开发·再建筑）投资，考虑到目前的市场状况，他建议处于“组合设立”阶段的地方可能比较合适。因为当前正处于周边市价上涨导致业务性得到改善的时期。另一方面，他强调由于初期再开发的确定性极低，必须进行充分的研究，并务必准备好能够度过危机情况的“计划B”。对于小额投资，他补充说，在城北区、东大门区、恩平区等地区，可以关注那些事业阶段已取得一定进展且实际投资额在3亿至5亿韩元左右的可进入区域。