蘆原区の再建築で注目すべきは「ウネンサゴリ駅付近」…首都圏の低評価地域には注意が必要

不動産市場の流れとマイホーム購入戦略を扱った映像の中で、チェ・ユンソン代表は地域別の特性と整備事業の段階に応じた差別化されたアプローチを提示した。

江南圏の高価アパート保有と相生賃貸住宅の売却時期

チェ・ユンソン代表は、江南3区および漢江ベルト内の25億ウォン以下のアパートについて言及し、該当価格帯のアパートは総合不動産税の負担が普遍的な税水準ではないため、大きく心配せずに保有しても大丈夫だという意見を示した。ただし、退職後に所得のない高齢者の場合は、総合不動産税の負担が生活に影響を与える可能性があるため、売却や住居の移動を検討する必要があると説明した。江南のアパートは売却時に後悔するケースが多いという経験的な見解も付け加えた。

相生賃貸住宅制度の場合、制度廃止の有無によって対応を変えるべきだと助言した。もし恩恵がなくなることが確定するならば、重課税の負担を考慮して年内に売却するのが正しいが、立法化の過程などを注視しながら慎重に判断することを勧めた。

蘆原区の再建築事業性と容積率向上の地域

蘆原区の再建築については、高い容積率と小型住宅中心の構成により、事業性が低く分担金が高く発生する可能性がある点を指摘した。一般分譲物件が少なく、分担金の負担が大きくなり得る構造だからである。これを解決するための核心は、容積率を高めて分担金を減らすことであり、ソウル特別市の地区単位計画に従って容積率を準住居地域水準（最大400%など）まで高めてくれる「特別計画区域」に注目する必要があると説明した。

具体的には、マドゥル駅、蘆原駅、下渓駅、そしてウネンサゴリ駅付近がこれに該当し、特に蘆原駅付近とウネンサゴリ駅付近が再建築後に高い価格を形成する可能性があると言及した。

首都圏の低評価地域と整備事業段階別の投資戦略

富川、始興、安山など、相対的に上昇傾向が緩やかな首都圏地域については、今後チャンスが来ることもあるが、地理的条件と供給計画を綿密に確認すべきだと助言した。特に田畑が多い地域は、上昇時には風船効果で上がることがあるが、下落時には最も先に下がり、回復も遅れる可能性があるため、タイミングを掴むのが難しい難易度の高い場所だと説明した。

整備事業（再開発・再建築）投資に関しては、現在の市場状況を考慮すると「組合設立」段階にある場所が適切である可能性があると提案した。周辺の時価上昇により事業性が改善されている時期だからである。一方、初期の再開発は不確実性が非常に大きいため、十分な学習とともに、危機状況を耐え抜くことができる「プランB」が必ず必要だと強調した。少額投資の場合、城北区、東大門区、ウンピョン区などの中で、事業段階がある程度進行しており、実投資額3億〜5億ウォン台でアプローチ可能な場所を注視する価値があると付け加えた。