Los lugares a destacar para la reconstrucción en Nowon-gu son los alrededores de Eunhaeng-sageori... Se requiere precaución en las zonas infravaloradas de la región metropolitana

En un video que trata sobre las tendencias del mercado inmobiliario y las estrategias para adquirir una vivienda propia, el representante Choi Yoon-sung presentó un enfoque diferenciado según las características regionales y las etapas de los proyectos de renovación.

Posesión de apartamentos de alto valor en Gangnam y el momento de venta de las viviendas de alquiler cooperativo

El representante Choi Yoon-sung se refirió a los apartamentos de menos de 2,500 millones de wones en los Tres distritos de Gangnam y el Cinturón del río Han, expresando su opinión de que es aceptable mantener dichos apartamentos sin preocuparse demasiado, ya que la carga del impuesto sobre la propiedad de alto valor no alcanza niveles de impuestos universales. Sin embargo, explicó que en el caso de personas mayores sin ingresos tras la jubilación, la carga del impuesto sobre la propiedad podría afectar su vida cotidiana, por lo que sería necesario considerar la venta o el traslado de residencia. Además, añadió su visión empírica de que suele haber arrepentimiento al vender apartamentos en Gangnam.

En cuanto al sistema de viviendas de alquiler cooperativo, aconsejó que la respuesta debe variar según si se elimina o no el sistema. Si se confirma que los beneficios desaparecerán, lo correcto sería vender dentro de este año considerando la carga de los impuestos agravados, pero recomendó decidir con cautela mientras se observa el proceso de legislación.

Rentabilidad de los proyectos de reconstrucción en Nowon-gu y zonas con aumento de la tasa de edificabilidad

Respecto a la reconstrucción en Nowon-gu, señaló que debido a la alta tasa de edificabilidad y a una composición centrada en viviendas pequeñas, la rentabilidad puede ser baja y los costos de contribución pueden ser elevados. Esto se debe a que la estructura permite pocos volúmenes de venta general, lo que aumenta la carga de las contribuciones. La clave para resolver esto es aumentar la tasa de edificabilidad para reducir las contribuciones, y explicó que es necesario prestar atención a las "Zonas de Planificación Especial" que, según el Plan de Unidad de Distrito del Seoul Metropolitan Government, pueden aumentar la tasa de edificabilidad hasta niveles de zonas residenciales semi-densas (máximo 400%, etc.).

Específicamente, esto incluye las cercanías de Madeul Station, Nowon Station, Hagye Station y la zona de la estación de Eunhaeng-sageori; mencionó particularmente que las áreas cercanas a Nowon Station y los alrededores de Eunhaeng-sageori tienen la posibilidad de formar precios altos tras la reconstrucción.

Zonas infravaloradas de la región metropolitana y estrategias de inversión por etapas de proyectos de renovación

Sobre las zonas de la región metropolitana donde el crecimiento es relativamente lento, como Bucheon, Siheung y Ansan, aconsejó que podrían presentarse oportunidades en el futuro, pero que se deben examinar minuciosamente las condiciones geográficas y los planes de suministro. Explicó que, especialmente en zonas con muchos campos de cultivo, el precio podría subir debido al "efecto globo" durante las subidas, pero en las caídas, son los primeros en bajar y su recuperación puede ser lenta, lo que las convierte en lugares de alta dificultad para acertar el momento (timing).

En relación con la inversión en proyectos de renovación (reurbanización y reconstrucción), sugirió que, considerando la situación actual del mercado, los lugares que se encuentran en la etapa de "establecimiento de la asociación" podrían ser adecuados. Esto se debe a que es un periodo en el que la rentabilidad está mejorando gracias al aumento de los precios de mercado en los alrededores. Por el contrario, enfatizó que la reurbanización inicial conlleva una incertididad muy grande, por lo que es indispensable contar con un "Plan B" capaz de resistir situaciones de crisis junto con un estudio suficiente. Para inversiones de pequeña escala, añadió que vale la pena observar lugares en Seongbuk-gu, Dongdaemun-gu y Eunpyeong-gu que tengan un progreso de proyecto avanzado y que sean accesibles con un capital de inversión real de entre 300 y 500 millones de wones.