노원구 재건축 주목할 곳은 '은행사거리 인근'…수도권 저평가 지역은 주의 필요

부동산 시장의 흐름과 내 집 마련 전략을 다룬 영상에서 최윤성 대표는 지역별 특성과 정비사업의 단계에 따른 차별화된 접근 방식을 제시했다.

강남권 고가 아파트 보유와 상생임대주택 매도 시점

최윤성 대표는 강남 3구 및 한강벨트 내 25억 원 이하 아파트에 대해 언급하며, 해당 가격대의 아파트는 종부세 부담이 보편세 수준이 아니기에 크게 걱정하지 않고 보유해도 괜찮다는 의견을 나타냈다. 다만, 은퇴 후 소득이 없는 고령자의 경우 종부세 부담이 생활에 영향을 줄 수 있으므로 매도나 주거 이동을 고민할 필요가 있다고 설명했다. 강남 아파트는 매도 시 후회하는 경우가 많다는 경험적 견해도 덧붙였다.

상생임대주택 제도의 경우, 제도 폐지 여부에 따라 대응이 달라져야 한다고 조언했다. 만약 혜택이 없어지는 것이 확정된다면 중과세 부담을 고려해 올해 안에 매도하는 것이 맞지만, 입법화 과정 등을 지켜보며 신중하게 판단할 것을 권했다.

노원구 재건축 사업성과 용적률 상향 지역

노원구 재건축에 대해서는 높은 용적률과 소형 주택 위주의 구성으로 인해 사업성이 낮고 분담금이 높게 발생할 수 있다는 점을 지적했다. 일반 분양 물량이 적어 분담금 부담이 커질 수 있는 구조이기 때문이다. 이를 해결하기 위한 핵심은 용적률을 높여 분담금을 줄이는 것이며, 서울시 지구단위계획에 따라 용적률을 준주거지역 수준(최대 400% 등)까지 높여줄 수 있는 '특별계획구역'에 주목할 필요가 있다고 설명했다.

구체적으로는 마들역, 노원역, 하계역, 그리고 은행사거리역 인근이 이에 해당하며, 특히 노원역 인근과 은행사거리 인근이 재건축 이후 높은 가격을 형성할 가능성이 있다고 언급했다.

수도권 저평가 지역과 정비사업 단계별 투자 전략

부천, 시흥, 안산 등 상대적으로 상승세가 더딘 수도권 지역에 대해서는 향후 기회가 올 수 있으나, 지리적 요건과 공급 계획을 면밀히 살펴야 한다고 조언했다. 특히 논밭이 많은 지역은 상승 시 풍선 효과로 오를 수 있지만, 하락 시에는 가장 먼저 떨어지고 회복도 늦을 수 있어 타이밍 잡기가 어려운 난이도 높은 곳이라고 설명했다.

정비사업(재개발·재건축) 투자와 관련해서는 현재 시장 상황을 고려할 때 '조합 설립' 단계에 있는 곳이 적절할 수 있다고 제안했다. 주변 시세 상승으로 사업성이 개선되고 있는 시기이기 때문이다. 반면, 초기 재개발은 불확실성이 매우 크기 때문에 충분한 스터디와 함께 위기 상황을 버틸 수 있는 '플랜 B'가 반드시 필요하다고 강조했다. 소액 투자의 경우 성북구, 동대문구, 은평구 등에서 사업 단계가 어느 정도 진행된 곳 중 실투자금 3억~5억 원대로 접근 가능한 곳들을 눈여겨볼 만하다고 덧붙였다.