韩国房地产中介费结构引发争议

随着首尔房价飙升，针对15亿韩元以上高价住宅的最高0.7%中介费率引发质疑，批评者指出中介工作量并未随房价同步增加，且市场过度供给导致服务质量难以提升。

在交易首尔一套价值15亿韩元的公寓时，产生的中介费上限可达1050万韩元。随着房价从数亿韩元飙升至数十亿韩元，中介费规模也随之扩大，但中介工作的难度是否真的随房价同步大幅提升，这一疑问仍是一个悬而未决的课题。

Understanding：世间所有知识（以下简称Understanding）在本次分析中，深入探讨了韩国房地产中介费体系的结构性矛盾、近期法院的判决倾向，以及服务水平存在差异的海外案例。Baek Jong-hun记者整理的内容不仅限于费率计算，更触及了中介市场的过度供给以及消费者保护体系不完善等深层问题。

房价上涨费率也随之回升……“转折区间”引发质疑

目前韩国的房地产中介费遵循“上限费率制”。即在法律规定的最高费率范围内，由中介人员与委托人协商决定。根据《公认房地产经纪人法》施行规则，交易金额在5000万韩元以下时，上限费率为0.6%；5000万韩元至2亿韩元之间为0.5%，费率随金额区间变动。这种设计旨在随着金额增加降低上限费率，以防止高额交易因风险和注意事项增加而导致中介费总额过度暴涨。

特殊之处在于，以9亿韩元为基点，费率会再次上升。在2亿至9亿韩元之间适用0.4%，但在9亿至12亿韩元之间为0.5%，12亿至15亿韩元之间为0.6%，15亿韩元以上则为0.7%。虽然这一设计考虑到了高价住宅中介工作的风险和责任增加，但有批评指出，针对高价住宅费率再次陡增的结构，缺乏合理的依据。

Baek Jong-hun记者指出：“当房价为3亿韩元和30亿韩元时，中介人员所做的工作并不会相差10倍。”他强调，资产价格的涨幅被过度反映在了中介费率中。分析认为，由于首尔大部分公寓价格已超过15亿韩元，过去针对高价住宅交易适用的高费率惯例，如今已成为大多数市民的负担。视频中还提出了一种推测，即这种费率结构或许是将过去针对少数高价住宅交易者的收费惯例，扩大到了整个首尔市民身上。

超过法定上限即无效……法院“职权减额”是否属于越权

围绕中介费的纠纷通常始于是否超过了法定上限费率。超过法定上限收取的费用中，超出部分是无效的。近期，法院接连做出相关判决，当中介人员几乎没有发挥实质性作用或违反法律规定时，会对费用进行调整。此外，如果通过证据证明了“不收取费用”的口头约定，该约定也可获得认可；即使在排除中介的情况下由当事人直接签署合同，若认可中介的贡献度，仍可能产生支付中介费的义务。

一个代表性案例是光州广域市某地域住房组合与一家中介法人之间的纠纷。该中介法人于2021年10月19日，即中介费上限费率从0.9%降至0.7%的施行令实施的前一天（10月18日），就第一件标的物约定了0.9%的费用。由于当时国土交通部和国民建筑委员会宣布了降低中介费的方针，引发了公认房地产经纪人的反对和个人示威，分析认为该法人极有可能知晓变化的法规。下级法院考虑到这些情况，判决仅认可超过上限部分的一半费用。

然而，韩国大法院对此作出了不同的判断。虽然超过上限费率的部分确实无效，但法官随意设定“适当费用”并减半，属于超出法院权限的“越权”行为。也就是说，大法院重申了这一原则：超过法定上限的费用应按超出部分处理为无效，但在上限范围内的协商领域应交给当事人自主决定。韩国大法院认为，由法官通过职权决定当事人在上限费率内本应自行协商的领域是不恰当的。

11万家店铺时代，服务水平与消费者保护处于“不及格”状态

韩国的中介市场难以避开过度供给的指责。目前，韩国的开业公认房地产经纪人数量达到约11万人。与药局（约2万家）或便利店（约5至6万家）相比，这一密度非常高。Baek记者批评称：“社区商铺一层的黄金地段几乎全被房地产中介所占据，中介机构数量过多。”他指出，过度竞争导致结构演变为费用争夺战，而非提升服务质量。持有资格证的人员达55万人，但实际开业人数仅在11万人左右，这也支撑了市场过热的观点。

通过与海外案例的比较，服务的质性方面也得到了关注。美国实行无法定上限的自由竞争体制，惯例费率甚至高达5%左右；而日本虽然适用比韩国更高的费率，但通过提供详细的住房说明和生活便利服务来提高服务水平。这意味着核心不在于费率的高低，而在于是否提供了与支付费用相匹配的价值。

另一方面，也有观点指出，韩国在发生中介事故时的补偿责任限额仅维持在2亿韩元水平，对于交易高价住宅时可能产生的巨大损失而言，这一数额远远不足。分析认为，以个人中介所为中心的分散市场结构，阻碍了服务的改善和制度性的创新。

来源：原视频（YouTube）