不動産仲介手数料の料率構造に疑問、高額物件での負担増が課題

韓国の不動産仲介手数料は、9億ウォンを境に上限料率が再び上昇する構造となっており、住宅価格の高騰に伴い市民の負担が増大している。仲介業者の数は約11万人に達し供給過剰状態にある一方で、仲介事故の補償限度額は2億ウォンにとどまるなど、サービス水準や消費者保護の未整備が指摘されている。

ソウルの15億ウォン台のアパートを取引する際、発生する仲介手数料の上限額は1,050万ウォンに達する。住宅価格が数億ウォンから数十億ウォンへと急騰する中で、仲介報酬の規模も拡大しているが、仲介業務の難易度が住宅価格に比例して急激に高まっているのかという疑問は、依然として解決されない課題として残っている。

アンダースタンディング：世界のあらゆる知識（以下、アンダースタンディング）が伝えた今回の分析では、韓国の不動産仲介手数料体系の構造的な矛盾と、最近の裁判所の判決傾向、そしてサービス水準に差がある海外の事例を深く掘り下げた。ペク・ジョンフン記者がまとめた内容は、単なる料率の計算を超え、仲介市場の過剰供給と消費者保護体系の未整備までを貫いている。

住宅価格が上がれば料率も再上昇…「折れ曲がる区間」の疑問

現在、韓国の不動産仲介報酬は「上限料率制」に従っている。これは法律で定められた最大料率の範囲内で、仲介業者と依頼人が協議して決定する方式だ。公認仲介士法施行規則によれば、売買時において5,000万ウォン未満は0.6%以内、5,000万ウォンから2億ウォンの間は0.5%以内といったように、金額区間によって上限料率が変動する。金額が大きくなるほど上限料率が低くなる構造をとっており、これは高額取引ほどリスクや留意すべき点が増えることを考慮し、仲介報酬の総額が過度に暴騰するのを防ぐための設計と解釈される。

特異な点は、9億ウォンを境に料率が再び上昇することだ。2億ウォンから9億ウォンの間には0.4%を適用するが、9億ウォンから12億ウォンの間は0.5%、12億ウォンから15億ウォンの間は0.6%、15億ウォン以上は0.7%と、上限料率が再び高くなる。住宅価格が高くなるほど仲介業務のリスクと責任が大きくなる点を考慮した設計だが、高価な住宅ほど料率が再び急激に上昇する構造については、合理的な根拠が不足しているとの指摘が出ている。

ペク・ジョンフン記者は「住宅価格が3億ウォンの時と30億ウォンの時で、仲介業者がする仕事が10倍の差があるわけではない」と述べ、資産価格の上昇分が仲介報酬の料率に過度に乗っている点を指摘した。特にソウルの多くのアパートが15億ウォンを上回る状況において、かつて高価な住宅の取引時に適用されていた高い料率の慣行が、現在の大多数の市民にとって負担として作用しているという分析だ。映像では、このような料率構造が、かつて高価な住宅取引を行う少数の人々に不当な負担を強いていた慣行が、現在のソウル市民全体へと拡大した結果ではないかという推測も提起された。

法定上限を超えれば無効…裁判所の「職権減額」は権限逸脱か

仲介手数料を巡る紛争は、法定上限料率を超過しているか否かから始まる。法定上限を超えて受け取った手数料は、その超過部分が無効となる。最近の裁判所では、仲介業者が実質的な役割をほとんど果たしていない場合や、法規定に違反した場合に手数料を調整する判決が続いている。また、手数料を受け取らないという口頭の約束が証拠によって立証される場合、これも認められ得る。さらに、仲介業者を除いて当事者同士で直接契約を締結したとしても、仲介への寄与度が認められれば、手数料の支払義務が発生する場合がある。

代表的な事例として、光州広域市のある地域住宅組合と仲介法人間での紛争が挙げられた。当該の仲介法人は2021年10月19日、仲介報酬の上限料率が0.9%から0.7%に引き下げられる施行令が施行されたまさに前日（10月18日）に、最初の物件に対して0.9%の手数料を約定した。当時、国土交通部と国民建築委員会が仲介手数料の引き下げ方針を発表し、公認仲介士たちの反発や一人デモが続いていた時期であったため、法人は変わった法規を認識していた可能性が高いとの分析が出ている。下級審の裁判所は、このような事情を考慮し、上限を超えた手数料のうち半分のみを認めるという判決を下した。

しかし、韓国大法院はこれに対して異なる判断を下した。上限料率を超えた部分は無効であることは正しいが、判事が任意に「適正な手数料」を決めて半額に削ることは、裁判所の権限を超えた「権限逸脱」であるという趣旨だ。つまり、法定上限を超えた手数料は超過分として無効として処理すべきだが、上限の範囲内における協議領域は当事者の自律に任せるべきであるという原則を再確認した。韓国大法院は、上限料率内で当事者が自ら合意すべき領域を、判事が職権で決定することは適切ではないと判断した。

11万件の仲介業所時代、サービス水準と消費者保護は「落第点」

韓国の仲介市場は、供給過剰の状態にあるとの指摘を免れない。現在、韓国の開業公認仲介士の数は約11万人に達している。これは薬局（約2万件）やコンビニエンスストア（約5〜6万件）と比較しても非常に高い密度だ。ペク記者は「街の商店街の一階の黄金の土地がすべて不動産仲介業所で埋め尽くされるほど、仲介業所が過剰に多い」と述べ、過度な競争がサービスの質向上ではなく、手数料の奪い合いにつながる構造を批判した。資格保有者は55万人に達するが、実際に開業した人数が11万人程度である点も、市場の過熱を裏付けている。

海外事例との比較を通じて、サービスの質的な側面も照らされた。アメリカの場合、法定上限がなく自由競争体制で運営されており、慣習的な手数料率が5%台に達するほど高く形成されているが、日本の場合は韓国よりも高い料率を適用する代わりに、詳細な住宅説明や生活利便サービスを提供することでサービス水準を高める方式を採用している。単に手数料率の高さや低さではなく、支払った費用に見合う価値を提供しているかどうかが核心であるという意味だ。

一方、韓国では仲介事故が発生した際の補償を責任持つ共済限度額が2億ウォン水準にとどまっており、高価な住宅取引で発生する莫大な被害を補償するには到底不足しているとの指摘も提起された。個人の仲介業所を中心とした断片化された市場構造が、サービスの改善や制度的な革新を阻んでいるという分析だ。

出典：元の動画（YouTube）