"집값 올라도 일은 똑같은데"…과도한 부동산 중개수수료 논란

서울의 15억 원대 아파트를 거래할 때 발생하는 중개수수료 상한액은 1,050만 원에 달한다. 집값이 수억 원에서 수십억 원으로 치솟으면서 중개보수 규모도 커졌지만, 정작 중개 업무의 난이도가 집값에 비례해 급격히 높아지는가에 대한 의문은 여전히 풀리지 않는 숙제로 남아 있다.

언더스탠딩 : 세상의 모든 지식(이하 언더스탠딩)이 전한 이번 분석에서는 한국 부동산 중개수수료 체계의 구조적 모순과 최근 법원의 판결 경향, 그리고 서비스 수준 차이를 보이는 해외 사례를 심층적으로 다뤘다. 백종훈 기자가 정리한 내용은 단순한 요율 계산을 넘어, 중개 시장의 과잉 공급과 소비자 보호 체계의 미비함까지 관통한다.

집값 비싸지면 요율도 다시 상승…'꺾이는 구간'의 의문

현재 우리나라 부동산 중개보수는 '상한 요율제'를 따른다. 이는 법으로 정해진 최대 요율 내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 결정하는 방식이다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면, 매매 시 5,000만 원 미만은 0.6% 이내, 5,000만 원에서 2억 원 사이는 0.5% 이내 식으로 금액 구간에 따라 상한 요율이 변동된다. 금액이 커질수록 상한 요율이 낮아지는 구조를 취하고 있는데, 이는 고액 거래일수록 리스크와 신경 써야 할 부분이 늘어나는 점을 고려해 중개보수 총액이 지나치게 폭등하는 것을 방지하기 위한 설계로 풀이된다.

특이한 점은 9억 원을 기점으로 요율이 다시 상승한다는 것이다. 2억 원에서 9억 원 사이에는 0.4%를 적용하지만, 9억 원에서 12억 원 사이는 0.5%, 12억 원에서 15억 원 사이는 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%로 상한 요율이 다시 높아진다. 집값이 높아질수록 중개 업무의 리스크와 책임이 커지는 점을 고려한 설계지만, 고가 주택일수록 요율이 다시 가파르게 상승하는 구조에 대해서는 합리적 근거가 부족하다는 지적이 나온다.

백종훈 기자는 "집값이 3억 원일 때와 30억 원일 때 중개사가 하는 일이 10배 차이 나는 것은 아니다"라며, 자산 가격 상승분이 중개보수 요율에 과도하게 반영되어 있다는 점을 짚었다. 특히 서울 아파트 상당수가 15억 원을 상회하는 상황에서, 과거 고가 주택 거래 시 적용되던 높은 요율의 관행이 현재의 대다수 시민에게 부담으로 작용하고 있다는 분석이다. 영상에서는 이러한 요율 구조가 과거 고가 주택 거래를 하는 소수에게 덤터기를 씌우던 관행이 현재 서울 시민 전체로 확대된 결과가 아닌가 하는 추정도 제기됐다.

법정 상한 넘기면 무효…법원의 '직권 감액'은 월권인가

중개수수료를 둘러싼 분쟁은 법정 상한 요율을 초과했는지 여부에서 시작된다. 법정 상한을 초과하여 받은 수수료는 그 초과 부분이 무효다. 최근 법원에서는 중개사가 실질적인 역할을 거의 하지 않았거나, 법 규정을 위반했을 때 수수료를 조정하는 판결들이 이어지고 있다. 또한, 수수료를 받지 않겠다는 구두 약속이 증거를 통해 입증될 경우 이 역시 인정될 수 있으며, 중개사를 제외하고 당사자끼리 직접 계약을 체결하더라도 중개 기여도가 인정된다면 수수료 지급 의무가 발생할 수 있다.

대표적인 사례로 광주광역시의 한 지역주택조합과 중개법인 간의 분쟁이 꼽혔다. 해당 중개법인은 2021년 10월 19일, 중개보수 상한 요율이 0.9%에서 0.7%로 인하되는 시행령이 시행된 바로 하루 전날(10월 18일) 첫 번째 물건에 대해 0.9%의 수수료를 약정했다. 당시 국토교통부와 국민건축위원회가 중개수수료 인하 방침을 발표하며 공인중개사들의 반발과 1인 시위가 이어지던 시기였기에, 법인은 바뀐 법규를 인지하고 있었을 가능성이 높다는 분석이 나온다. 하급심 법원은 이러한 정황을 고려해 상한을 초과한 수수료 중 절반만 인정하라는 판결을 내렸다.

그러나 대법원은 이에 대해 다른 판단을 내렸다. 상한 요율을 초과한 부분은 무효인 것이 맞지만, 판사가 임의로 '적정 수수료'를 정해 반값으로 깎는 것은 법원의 권한을 넘어서는 '월권'이라는 취지다. 즉, 법정 상한을 넘긴 수수료는 초과분만큼 무효로 처리하되, 상한 범위 내에서의 협의 영역은 당사자들의 자율에 맡겨야 한다는 원칙을 재확인한 것이다. 대법원은 상한 요율 내에서 당사자들이 알아서 합의해야 할 영역을 판사가 직권으로 결정하는 것은 적절치 않다고 판단했다.

11만 중개업소 시대, 서비스 수준과 소비자 보호는 '낙제점'

한국의 중개 시장은 공급 과잉 상태라는 지적을 피하기 어렵다. 현재 우리나라의 개업 공인중개사 수는 약 11만 명에 달한다. 이는 약국(약 2만 개)이나 편의점(약 5~6만 개)과 비교했을 때 매우 높은 밀도다. 백 기자는 "동네 상가 1층 금싸라기 땅이 전부 부동산 중개업소로 채워질 만큼 중개업소가 과도하게 많다"며, 과도한 경쟁이 서비스 질 향상보다는 수수료 쟁탈전으로 이어지는 구조를 비판했다. 자격증 보유자는 55만 명에 달하지만 실제 개업한 인원은 11만 명 언저리인 점도 시장의 과열을 뒷받침한다.

해외 사례와의 비교를 통해 서비스의 질적 측면도 조명됐다. 미국의 경우 법정 상한 없이 자유경쟁 체제로 운영되며 관행적인 수수료율이 5%대에 달할 정도로 높게 형성되어 있지만, 일본의 경우 한국보다 높은 요율을 적용하는 대신 상세한 주택 설명과 생활 편의 서비스를 제공하며 서비스 수준을 높이는 방식을 택하고 있다. 단순히 수수료율의 높고 낮음이 아니라, 지불한 비용만큼의 가치를 제공하는지가 핵심이라는 의미다.

반면 한국은 중개 사고 발생 시 보상을 책임지는 공제 한도가 2억 원 수준에 머물러 있어, 고가 주택 거래 시 발생하는 막대한 피해를 보상하기에는 턱없이 부족하다는 지적도 제기됐다. 개인 중개업소 중심의 파편화된 시장 구조가 서비스 개선과 제도적 혁신을 가로막고 있다는 분석이다.

출처: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 유튜브 「아파트 복비 1천만원 훌쩍 넘기도…이러면 법원에서 직권으로 깎습니다 (언더스탠딩 백종훈 기자)」