供应短缺或持续6至7年，江南区价格回调之际京畿道主要地区领涨

在首尔公寓价格连续89周上涨之际，市场呈现出一种从高级地区向外围及京畿道地区扩散的异常态势。在江南区房价暂时进入休整期时，京畿道主要地区正通过填补价差来主导上涨势头。

根据KB Real Estate TV转述的房地产研究所代表Lee Seung-hun的分析，当前的房地产市场正呈现典型的“循环上涨”模式。Lee代表解释称：“高级地区先行上涨，随后中级、低级地区以及外围和地方城市跟进上涨，这是必然的趋势。在江南区率先跳涨后，为了缩小价格差距，买盘正向中、低级地区转移。”

江南区停滞并非下跌信号，而是“填补价差”过程

针对近期江南、瑞草等江南区房价放缓的现象，市场中出现了对转向下跌的担忧。但Lee代表明确表示，这很难被解读为下跌的前兆。他诊断称：“部分涨幅过大的小区出现的调整并非下跌，而是由于短期急剧上涨而产生的‘阶段性盘整’性质。即便价格从上涨20亿韩元回调5亿韩元，也应从最终上涨了15亿韩元这一角度来看待。”

特别是由于贷款管制集中在高端住宅，导致买盘暂时变薄，这也产生了影响。Lee代表分析称：“江南区价格极高，往往需要动用现金，因此买家们正在观望。目前正处于京畿道中高级地区填补江南区拉开的价格差距的过程中。”他认为，由于江南区短期内急剧上涨，买家们正处于观望阶段。

目前表现出上涨势头的京畿道主要地区包括光明、龙仁、盆唐、水原（灵通）等。这些地区由于与首尔的通达性较好，价格水平与首尔的中、低级地区相似，呈现同步上涨态势。相比之下，一山、仁川、议政府、安山等京畿道外围地区尚未加入上涨行列。Lee代表建议：“不应因为‘我家附近没涨’而做出卖房的错误决定，当前应等待上涨顺序到来。”不过，他认为部分拥有极佳装修或具备黄金栋、黄金层景观等特殊稀缺性的小区出现剧烈上涨属于例外情况。

“若不解决供应不足，价格将半永久性上涨”

Lee代表将“供应”指明为决定未来房地产市场走向的核心变量。他预测：“大规模的结构性上涨在未来还将持续约6至7年。”其逻辑是，相比于人口减少等需求侧的波动性，更应关注可预测的变量“供应量”。他强调，由于需求实际上接近于固定形态，因此关注变化更大的供应项至关重要。

Lee代表分析称：“首尔每年约有4.6万至5万户的新增需求，但最近4年间的年供应量甚至不足3万户。每年约有2万户的需求在累积，这加剧了竞争并推高了价格。”他认为，如果供应无法跟上需求，价格将不得不持续上涨。他补充道：“如果供应不足问题得不到解决，价格将半永久性上涨，甚至可能无止境地攀升。”

这种供需失衡正导致租赁市场的动荡。由于供应不足，购房需求转向租赁（传贳），而在利率上升和贷款管制导致租赁资金贷款困难的情况下，需求又再次转向月租。实际上，近期月租需求较公寓激增了50%，出现了月租价格大幅上涨的现象。在传贳价率超过70~80%的地方，也有观点认为，一旦积压的未售出的房屋得到解决，可能会出现价格上涨。

房源增加与交易减少，是下跌信号吗？

近期首尔部分地区观察到房源增加而交易减少的现象，有人将其视为房价下跌的信号。然而，Lee代表将其定性为“受贷款管制影响的暂时现象”。他解释称：“贷款管制非常有效地切断了交易量，因为即使有购买意愿，也无法借到钱，但其效果是暂时的。”他认为，税收增加或利率上升可以通过意志坚持并购买，但贷款管制在物理上阻碍了购买，因此短期冲击较大。

Lee代表的核心主张是，只要供应不足这一根本问题不解决，市场终将重新寻找上涨动力。他预测：“未来6个月左右不会与现状有太大差异，已经上涨过的中高级地区价格似乎不会发生剧烈变化。”不过，他认为从京畿道中高级地区向低级地区，以及向外围和地方城市扩散的上涨趋势是无法阻挡的。

Lee代表强调：“对于尚未置业的实需者来说，哪怕是为了防御，购置一套以实际居住为目的的一套房也至关重要。”他同时传达了只要供应不足问题不解决，住房价格的上涨压力就会持续的预测。

来源：原视频（YouTube）