Precios de apartamentos sin transacciones reales: cómo verlos confirmando 'estos 4 factores'

Al explorar propiedades de apartamentos, a veces surge la confusión cuando no se pueden confirmar las transacciones reales recientes (el precio al que se vendieron realmente) para el tamaño de superficie deseado. Aunque el precio de transacción real es un indicador objetivo del mercado, resulta difícil juzgar el precio adecuado cuando las transacciones se han interrumpido. Los expertos inmobiliarios aconsejan que, en caso de no haber transacciones reales, se puede estimar el valor de mercado mediante cuatro criterios.

La prioridad es comparar con otros tamaños dentro del mismo complejo y con complejos similares cercanos

El primer método consiste en verificar las transacciones reales recientes de otros tamaños de superficie dentro del mismo complejo de interés. Esto se debe a que los apartamentos dentro de un mismo complejo comparten tendencias de precios similares. Por ejemplo, si no hay transacciones para un área de 84㎡ (aprox. 34 pyeong), se puede estimar el rango de precios calculando el valor medio basándose en las transacciones de 59㎡ (aprox. 25 pyeong) o 101㎡ (aprox. 40 pyeong).

El segundo es comparar con complejos cercanos que tengan condiciones similares. No se debe tomar como objeto de comparación simplemente porque la distancia física sea corta. El presentador enfatiza que, al comparar precios de mercado, se deben considerar obligatoriamente tres elementos: antigüedad, número de unidades y zona de residencia. Al comparar un apartamento de 1,500 unidades construido en 2005, puede ser un error poner al mismo nivel un apartamento de 300 unidades situado justo al lado o un apartamento de construcción nueva. Es útil buscar complejos que tengan una antigüedad y un número de unidades lo más parecidos posible y que compartan la misma estación de metro.

Identificar la causa de la falta de transacciones... se debe distinguir entre 'falta de demanda' y 'falta de oferta'

El tercero es verificar el 'precio de oferta' (ho-ga), que es el precio deseado por el vendedor. Si el precio de transacción real es un registro del pasado, el precio de oferta refleja la psicología actual del mercado. Sin embargo, dado que puede surgir una diferencia de percepción donde el vendedor siente que el precio de oferta es adecuado y el comprador siente que es alto, se debe tener precaución con las propiedades que tengan precios absurdamente altos en comparación con las transacciones reales recientes. El presentador recomendó comparar al menos 5 apartamentos de un nivel similar.

Por último, se debe analizar la causa de por qué no se producen las transacciones. Las razones de la falta de transacciones se dividen principalmente en 'falta de demanda' y 'falta de oferta'. La interpretación del mercado es completamente diferente si hay pocas personas que quieran comprar o si no hay personas que quieran vender. Por ejemplo, en un gran complejo como Anyang Megatria, un tamaño de superficie pequeño específico (como el de 22 pyeong) puede tener transacciones poco frecuentes debido a que el número de unidades en sí es bajo. En este caso, si la razón del bajo volumen de transacciones no es la falta de demanda, sino que la oferta en sí es escasa, ese tamaño de superficie podría incluso ser reconocido por su escasez en el mercado y venderse tan pronto como salga a la venta. Por lo tanto, no se debe juzgar apresuradamente que no hay demanda basándose solo en la cifra del volumen de transacciones.

En conclusión, para juzgar el valor de un apartamento sin transacciones reales, es posible comprender con precisión el valor de mercado siguiendo estos cuatro pasos: ▲Verificar otros tamaños dentro del complejo ▲Comparar con complejos cercanos de condiciones similares ▲Revisar el nivel actual de los precios de oferta ▲Analizar la causa de la falta de transacciones (demanda vs. oferta).