실거래가 없는 아파트 시세, '이 4가지' 확인하면 보인다

아파트 매물을 탐색하다 보면 원하는 평형의 최근 실거래가(실제 거래된 가격)가 확인되지 않아 당황하는 경우가 발생한다. 실거래가는 시장의 객관적인 지표가 되지만, 거래가 단절된 시점에서는 적정 가격을 판단하기가 어렵기 때문이다. 부동산 전문가들은 실거래가가 없는 경우 네 가지 기준을 통해 시세를 추정할 수 있다고 조언한다.

단지 내 타 평형과 주변 유사 단지 비교가 우선

첫 번째 방법은 관심 있는 평형과 동일 단지 내 다른 평형의 최근 실거래가를 확인하는 것이다. 같은 단지 내 아파트들은 가격 흐름을 유사하게 공유하기 때문이다. 예를 들어 84㎡(약 34평)의 거래가 없다면, 59㎡(약 25평)나 101㎡(약 40평)의 거래가를 기준으로 중간값을 산출해 가격대를 추정할 수 있다.

두 번째는 인근의 유사한 조건을 가진 단지를 비교하는 것이다. 단순히 물리적 거리가 가깝다고 해서 비교 대상으로 삼아서는 안 된다. 출연자는 시세 비교 시 연식, 세대수, 생활권역이라는 세 가지 요소를 반드시 고려해야 한다고 강조한다. 2005년식 1,500세대 아파트를 비교할 때, 바로 옆에 있는 300세대 아파트나 신축 아파트를 동일 선상에 두는 것은 오류를 범할 수 있다. 가급적 비슷한 연식과 세대수를 갖추고 같은 지하철역을 공유하는 단지를 찾는 것이 유용하다.

거래 부재의 원인 파악…'수요 부족'과 '공급 부족' 구분해야

세 번째는 매도인이 원하는 가격인 '호가'를 확인하는 것이다. 실거래가가 과거의 기록이라면 호가는 현재 시장의 심리를 반영한다. 다만 매도인은 호가가 적정하다고 느끼고 매수인은 높다고 느끼는 인식의 차이가 발생할 수 있으므로, 최근 실거래가와 비교해 터무니없이 높은 매물은 경계해야 한다. 출연자는 비슷한 급지의 아파트 최소 5개는 비교해 볼 것을 권고했다.

마지막으로 거래가 왜 발생하지 않았는지 그 원인을 분석해야 한다. 거래가 없는 이유는 크게 '수요 부족'과 '매물 부족'으로 나뉜다. 사려는 사람이 적은 경우와 팔려는 사람이 없는 경우는 시장 해석이 완전히 다르다. 예를 들어 안양 메가트리아처럼 대단지 내 특정 소형 평형(22평형 등)은 세대수 자체가 적어 거래가 드물 수 있다. 이 경우 거래량이 적은 이유가 수요가 없어서가 아니라 공급 자체가 적기 때문이라면, 오히려 해당 평형은 시장에서 희소성을 인정받아 매물이 나오자마자 거래될 수 있다. 따라서 거래량 수치만 보고 수요가 없다고 성급히 판단해서는 안 된다.

결론적으로 실거래가가 없는 아파트의 가치를 판단하려면 ▲단지 내 타 평형 확인 ▲유사 조건의 주변 단지 비교 ▲현재 호가 수준 검토 ▲거래 부재 원인(수요 vs 공급) 분석이라는 네 가지 단계를 거쳐야 정확한 시세 파악이 가능하다.