"No escuche a su familia": la estrategia de un inversor con 2.500 millones de wones para mudarse a una zona de mayor nivel es Mapo

Tras comprar una propiedad, es común sentir el arrepentimiento de no haber invertido más en un complejo adyacente si su precio sube con mayor rapidez. Por el contrario, también existen casos de arrepentimiento por haber comprado una vivienda de forma apresurada y haber perdido la oportunidad de adquirir una ubicación mejor.

En la tercera temporada del video "Heegu da sin reservas" de KB Real Estate TV, el escritor Song Hee-gu presentó análisis y consejos sobre estas preocupaciones inmobiliarias reales. El video comenzó definiendo el apodo de los suscriptores como "Salgu" y abordó el análisis de zonas clave como los alrededores de la estación Sangok en Incheon y Songjung-dong en Gangbuk-gu, además de estrategias de reubicación basadas en casos reales.

"Si la diferencia de ubicación no es grande, elegir un piso intermedio es lo correcto"... Análisis del caso de la estación Hwaseo en Suwon

El primer caso fue la inquietud de un lector que compró un apartamento cerca de la estación Hwaseo, en Suwon. El usuario sentía arrepentimiento porque el complejo de reurbanización que había descartado (Hwaseo Jugong 4-danji) subió de precio con mayor fuerza que el complejo que finalmente eligió, Hwaseo Station Woobang Central Park. Específicamente, al comparar el primer piso del complejo de reurbanización (que tenía el mismo precio en el momento de la compra) con su propio piso intermedio, surgió la duda de si debería haber optado por la mejor ubicación, aunque fuera un primer piso.

Al respecto, Song Hee-gu explicó: "Si la diferencia de ubicación es muy grande, lo correcto es elegir un primer piso con buena ubicación, incluso si es un esfuerzo, ya que los primeros pisos terminan siguiendo el precio de los pisos intermedios y altos". Sin embargo, evaluó que en el caso de Hwaseo Station Woobang Central Park y Hwaseo Jugong 4-danji, si la diferencia de ubicación no es extrema, la decisión actual fue suficientemente buena. Esto se debe a que Hwaseo Jugong 4-danji es un complejo de reurbanización cercano a la estación, con un comercio muy desarrollado gracias a la proximidad de Starfield y la expectativa de la extensión de la línea Shinbundang.

Song aconsejó: "Existe una tendencia en la que, cuando los complejos de mayor nivel se mueven primero, los de nivel inferior los siguen. Actualmente, se observa que cuando Hwaseo Jugong se mueve, Woobang Central Park lo sigue, por lo que es más importante centrarse en el plan de pago de la deuda y en el próximo objetivo de reubicación que arrepentirse comparándose con otros complejos". Para futuras reubicaciones, recomendó complejos seminuevos o nuevos en zonas como Pyeongchon o Indeogwon, o aquellos situados directamente en zonas con buenas escuelas.

"Los consejos de la familia son los más peligrosos"... La reubicación a Mapo de un inversor con 2.500 millones de wones

El segundo caso fue el de una pareja en sus 50 años próxima a la jubilación. Compraron el Lotte Castle Clascia en el distrito de Dongjak, en Seúl, por 1.450 millones de wones para la educación de su hijo, y a pesar de la oposición de su familia en aquel momento, la decisión resultó en un gran aumento de su patrimonio. Actualmente, el precio de venta de su apartamento es de unos 2.000 millones de wones, y su patrimonio total disponible, incluyendo activos líquidos como acciones, es de 2.500 millones de wones. Buscaban una zona de mayor nivel que permitiera un desplazamiento cómodo hacia la estación de Seúl y donde pudieran residir durante más de 10 años tras su jubilación, disfrutando de la revalorización de sus activos.

Song destacó primero que, respecto a la decisión de compra, "fue correcto elegir por cuenta propia sin dejarse influir por las palabras de padres y hermanos", enfatizando que "al tomar decisiones inmobiliarias, los consejos de la familia pueden ser los más peligrosos". Considerando sus activos actuales y planes futuros, analizó que la zona de Mapo, con fácil acceso a la estación de Seúl, es la alternativa más adecuada.

Como opción específica, recomendó con fuerza el Mapo Raemian Prugio (Ma-rae-pu). Song calificó al Mapo Raemian Prugio como un "apartamento tipo guapbap" (un clásico confiable), describiéndolo como una opción estable que no falla. Si el precio del Mapo Raemian Prugio resultara excesivo, propuso como alternativa el Gongdeok Xi, aunque señaló que parte de este complejo se encuentra en una zona con pendiente. Añadió que, si la prioridad absoluta es la cercanía a la estación de Seúl y la conveniencia de usar el KTX, el Seoul Station Central Xi podría ser una alternativa, aunque advirtió que este tiende a seguir el precio del Gongdeok Xi. Por otro lado, mencionó que complejos como Mapo Riverwell o Mapo Riverpark, que cuentan con terrenos llanos, buenas escuelas y proximidad a pie al río Han, tienen precios algo elevados.

Transformación radical en la estación Sangok de Incheon... Se espera un aumento de valor centrado en construcciones nuevas

En la sección de análisis regional, también se discutieron las perspectivas para los alrededores de la estación Sangok, en Incheon. La zona de la estación Sangok, que anteriormente era un área densamente poblada de villas antiguas, está cambiando su apariencia general con la llegada de grandes complejos de apartamentos nuevos. Song diagnosticó: "La zona de la estación Sangok es un lugar donde los nuevos apartamentos están formando superbloques y el vecindario en sí mismo se está actualizando". De hecho, mientras que en el pasado predominaban Samhwan o PRUGIO, actualmente la zona se está reorganizando en torno a construcciones nuevas, con precios de transacciones reales que han subido rápidamente hasta el rango de los 700-800 millones de wones.

Mencionó que, debido a la naturaleza de las zonas alejadas de Seúl, el valor de la edificación tiende a determinar el precio más que la centralidad de la ubicación. Su análisis indica que "en Seúl, la ubicación central es importante y se reconoce el valor incluso de edificios antiguos, pero en las zonas periféricas, el valor de las construcciones nuevas es mucho más reconocido". Se pronostica que la posición de la zona subirá un nivel más cuando se incorporen marcas de apartamentos como Xi o Hillstate cerca de las salidas 6 y 7 de la estación Sangok.

Por otro lado, ante la pregunta sobre el área de desarrollo urbano complejo en Songjung-dong, Gangbuk-gu, pidió precaución. Aunque se espera que el proyecto avance rápido al ser impulsado por el gobierno mediante una ley especial, señaló que el proceso podría retrasarse si existe oposición de los propietarios. Song aconsejó que "la inversión en reurbanización es, en última instancia, una carrera de velocidad", sugiriendo que es más ventajoso elegir lugares que ya hayan recibido la aprobación del proyecto o donde se haya confirmado la velocidad de progreso, en lugar de invertir a ciegas en etapas iniciales.

Fuente: vídeo original (YouTube)