実取引価格のないマンションの時価、「この4つ」を確認すれば見える

マンションの物件を探索していると、希望する平型の直近の実取引価格（実際に取引された価格）が確認できず、困惑する場面に遭遇することがある。実取引価格は市場の客観的な指標となるが、取引が途絶えた時点では適正価格を判断するのが難しいためである。不動産専門家は、実取引価格がない場合は4つの基準を通じて時価を推定できると助言している。

団地内の他の平型と周辺の類似団地の比較が優先

第一の方法は、関心のある平型と同一団地内の他の平型の直近の実取引価格を確認することである。同じ団地内のマンションは価格の流れを類似して共有しているためである。例えば、84㎡（約34坪）の取引がない場合は、59㎡（約25坪）や101㎡（約40坪）の取引価格を基準に中間値を算出して価格帯を推定することができる。

第二は、近隣の類似した条件を持つ団地を比較することである。単に物理的な距離が近いからといって、比較対象にしてはならない。出演者は、時価比較の際には築年数、世帯数、生活圏域という3つの要素を必ず考慮すべきだと強調する。2005年築の1,500世帯のマンションを比較する際、すぐ隣にある300世帯のマンションや新築マンションを同一線上に置くことは誤りを犯す可能性がある。できるだけ似た築年数と世帯数を持ち、同じ地下鉄駅を共有する団地を見つけることが有用である。

取引不在の原因把握…「需要不足」と「供給不足」を区別すべき

第三は、売主が希望する価格である「売り出し価格（ホーガ）」を確認することである。実取引価格が過去の記録であるならば、売り出し価格は現在の市場心理を反映する。ただし、売主は売り出し価格が適正だと感じ、買主は高いと感じるという認識の差が生じ得るため、直近の実取引価格と比較して法外に高い物件は警戒すべきである。出演者は、似たグレードのマンションを少なくとも5つは比較してみることを勧めた。

最後に、なぜ取引が発生しなかったのか、その原因を分析しなければならない。取引がない理由は、大きく「需要不足」と「物件不足」に分けられる。買おうとする人が少ない場合と、売ろうとする人がいない場合は、市場の解釈が完全に異なる。例えば、安養メガトリアのような大規模団地内の特定の小型平型（22坪型など）は、世帯数自体が少なく取引が稀な場合がある。この場合、取引量が少ない理由が需要がないからではなく、供給自体が少ないためであれば、むしろ当該の平型は市場で希少性が認められ、物件が出るとすぐに取引される可能性がある。したがって、取引量という数値だけを見て、需要がないと早急に判断してはならない。

結論として、実取引価格のないマンションの価値を判断するには、▲団地内の他の平型の確認 ▲類似条件の周辺団地の比較 ▲現在の売り出し価格水準の検討 ▲取引不在の原因（需要 vs 供給）の分析、という4つの段階を経て初めて正確な時価把握が可能となる。