Song Hee-gu propone estrategias inmobiliarias para la jubilación y reubicación

El escritor Song Hee-gu recomendó transicionar hacia viviendas que generen rentas mensuales para asegurar ingresos en la vejez. Durante su intervención en KB Real Estate TV, analizó opciones como el complejo Eunma en Daechi-dong frente a la posibilidad de mudarse a Banpo con 3.500 millones de wones.

Para las personas de 50 años que se acercan a la jubilación, el sector inmobiliario es un activo fundamental que determina su calidad de vida en la vejez, más allá de ser un simple espacio residencial. A medida que se aproxima la jubilación, la naturaleza de la vivienda debe transformarse. En el programa "Hee-gu, que lo da todo, temporada 3" de KB Real Estate TV, el escritor Song Hee-gu ofrece diversos análisis sobre preocupaciones inmobiliarias, incluyendo métodos de configuración de viviendas para la vejez, estrategias de reubicación para propietarios de múltiples inmuebles y la ubicación ideal para la primera vivienda de parejas recién casadas.

"La preparación para la jubilación debe basarse en viviendas que generen rentas mensuales"

Aquellos en sus 50 años que se preparan para la jubilación necesitan un proceso de reestructuración del "modelo de ingresos" de sus propiedades. El escritor Song Hee-gu aconsejó que, a medida que se acerca la jubilación, se debe cambiar la configuración hacia viviendas que generen ingresos mensuales por alquiler. Si la configuración actual se basa principalmente en depósitos de garantía (jeonse), la clave es transicionar gradualmente reduciendo el depósito y aumentando el alquiler mensual para asegurar un flujo de efectivo estable.

En este proceso, también se presentó una estrategia para una gestión de activos eficiente. La explicación consiste en establecer la vivienda propia en una zona relativamente económica y mantener los activos en zonas caras para obtener alquileres más altos, maximizando así la eficiencia del patrimonio. Además, sobre el impacto de la nueva oferta mediante la reconstrucción en la estabilidad de los precios, Song enfatizó la importancia del suministro continuo, afirmando que "si la reconstrucción se retrasa y el suministro es insuficiente, los precios de las viviendas nuevas podrían dispararse, elevando los precios de las zonas circundantes".

Como ejemplos regionales, se mencionó la zona de reurbanización de Banghwa-dong. En el vídeo, se señalaron el sector 5 al oeste de "Ellavin" y el norte de la zona de Gonghang Sinyeong como áreas de gran escala en Banghwa-dong. Song señaló que estos dos lugares deben ser observados, ya que ya han completado la aprobación de la disposición de gestión. Citando que los precios de venta de Ellavin se situaron en el rango de 17.000 a 1.800 millones de wones, predijo que los precios de venta futuros en esta zona serán superiores. No obstante, advirtió que el incremento del valor de mercado en dicha zona puede variar según la proporción de viviendas de alquiler; Song indicó que un porcentaje de alquiler de mediados del 10% es aceptable, pero si supera el 20%, podría ser difícil seguir la tendencia del mercado.

"Propietarios de dos viviendas en Bangbae y Bundang: atentos a las superficies amplias en Daechi-dong"

Para una pareja de 40 años que posee apartamentos en Bundang y Bangbae, respectivamente, se presentaron alternativas concretas. Para quienes dudan entre la carga del impuesto sobre las ganancias por transferencia y las expectativas de reconstrucción, Song sugirió prestar atención al complejo "Eunma Apartment" en Daechi-dong. Aunque una opción es utilizar unos 3.500 millones de wones de capital disponible para mudarse a un apartamento nuevo de 25 pyeong en Banpo, el análisis sugiere que una estrategia más efectiva podría ser comprar el apartamento Eunma para asegurar una superficie amplia (de 40 a 50 pyeong) tras la futura reconstrucción.

Song evaluó que "Daechi-dong ya es una zona de primer nivel, y cuando el apartamento Eunma se reconstruya, formará un enorme complejo residencial junto con los apartamentos Sin-gyeong, Mido y Ssangyong circundantes". Añadió que "considerando el desarrollo de la zona cercana a la estación de Samseong-dong y el excelente distrito escolar, el valor de Daechi-dong es muy alto". Sin embargo, añadió la previsión de que, al comparar Banpo con Daechi en el futuro, Banpo tendrá ventaja por poseer la línea del río Han. El análisis indica que la línea del río Han, que se extiende desde Apgujeong hasta Banpo, Hannam-dong e Ichon, será el núcleo principal, y que incluso las viviendas nuevas tendrán dificultades para superar el estatus de esta línea.

"Parejas con presupuesto de 1.000 millones de wones deben vigilar el cambio radical en el noreste de Seúl"

Para parejas recién casadas con un presupuesto de 1.000 millones de wones que desean desplazarse mediante la línea 7, se aconsejó prestar atención a los cambios en el noreste de Seúl. Song señaló como zona prometedora la región de Imun–Hwigyeong, donde el paisaje urbano está cambiando completamente debido al desarrollo de Imun–Hwigyeong New Town.

Específicamente, mencionó como candidatos concretos el apartamento "Imun Ssangyong", que cuenta con el impulso del desarrollo del sector 4 de Imun, y el "Jungang I-Z" cerca de la estación de Oedae-ap. Predijo que ambos complejos se moverán de forma similar en el mercado, por lo que la elección debe hacerse según la disponibilidad de inmuebles, y que el gran desarrollo del sector 4 de Imun actuará como un factor positivo para los complejos cercanos. Además, analizó que el complejo de reconstrucción de Sinseok en Wolgye-dong también tiene altas probabilidades de destacar como una "joya oculta" en el futuro, en conjunto con el desarrollo de la zona de la estación de Kwangwoon University. Los apartamentos Hanjin Granville, Hyundai y Doosan cerca de la estación de Seokgye también se presentaron como opciones a considerar.

La ciudad de Gwangmyeong, en Gyeonggi-do, también fue presentada como una opción atractiva. A diferencia de Seúl, tiene la ventaja de permitir la elección de superficies más amplias (de 30 pyeong) con el mismo presupuesto. Song aconsejó: "En lugar de obsesionarse con la idea de que debe ser necesariamente en Seúl, se debe decidir observando la ubicación y la calidad del producto", señalando que, incluso siendo en Gyeonggi-do, si se eligen lugares con buena ubicación como los sectores 11 y 12 cerca de la estación de Cheolsan o los complejos Cheolsan Jugong 12 y 13, se puede obtener un valor suficiente. Explicó que, dependiendo de las condiciones de ubicación en Gwangmyeong, existe la posibilidad de que los precios superen a los de la zona de Imun–Hwigyeong en Seúl.

Por otro lado, se ofrecieron consejos prácticos sobre qué tener en cuenta al elegir una vivienda. Song afirmó: "Más que la credibilidad del registro de la propiedad, es importante verificar al propietario real y a la parte contratante", y añadió: "En estos tiempos ya no es una era para falsificar documentos oficiales, así que concéntrense en verificar al propietario". Respecto a los problemas de defectos, explicó: "Si hay una filtración que va más allá de la condensación y llega a gotear, debe evitarse, pero tales casos son raros en construcciones antiguas recientemente". También comentó que "el moho suele ser algo que se puede solucionar con ventilación y deshumidificación, por lo que, en lugar de preocuparse excesivamente, es necesario tener una perspectiva de inversión para aumentar el valor mediante la decoración interior".

Fuente: vídeo original (YouTube)