El director Song Seung-hyeon prevé un aumento de propiedades en venta por parte de la población de edad avanzada en Gangnam y una tendencia al 'downsizing' tras la confirmación de la reforma fiscal

En un video publicado en KB Real Estate TV, el director Song Seung-hyeon analizó el mercado inmobiliario, donde convergen los tipos de interés, la reforma fiscal y las regulaciones de las zonas sujetas a la aprobación de transacciones de tierras. Cuando el presentador le preguntó cómo veía la posibilidad de una caída drástica de los precios de la vivienda, citando el aumento de los tipos de interés, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios y la situación de las subastas, el director Song respondió que, aunque la tasa de adjudicación ha caído recientemente hasta cerca del 70%, la tasa de adjudicación de los apartamentos en el centro de Seoul, que es el núcleo del mercado inmobiliario, ha superado el 100%, por lo que es difícil estar de acuerdo con la teoría del colapso.

Song señaló que es necesario ser cauteloso con la evaluación de que el sector público debería comprar viviendas para prepararse ante un colapso. Explicó que los lugares donde ocurre un colapso podrían ser aquellos con tipos de vivienda, áreas o regiones que están relativamente menos valoradas, o productos que no son elegidos en el mercado de subastas, lo que podría generar el problema de utilizar fondos estatales para comprar viviendas que no son preferidas.

Se prevé un aumento de propiedades en venta por parte de la población de edad avanzada y jubilados en Gangnam tras la confirmación de la reforma fiscal

El presentador mencionó que el gobierno, tras haber reducido la deducción básica para la vivienda de residencia única no habitual a 900 millones de wones, está considerando mantenerla en 1.200 millones de wones debido a diversas circunstancias. Al respecto, Song declaró que, dado que ya se ha presentado la propuesta confirmada, prevé que la población de edad avanzada y las generaciones jubiladas de Gangnam pongan más propiedades a la venta. Su juicio es que, si antes la diferencia entre la residencia habitual y la no habitual era de unos 500 millones de wones (1.400 millones frente a 900 millones), ahora, con 1.400 millones y 1.200 millones, la diferencia es de unos 200 millones, lo cual es un nivel aceptable. Sin embargo, añadió que, debido a que los precios de la vivienda han subido y la estructura de la tasa de valor de mercado justo está aumentando gradualmente, la carga del impuesto sobre la propiedad global seguirá existiendo inevitablemente.

Song relató que, al conocer a los participantes del mercado, si consideran que los resultados coinciden con las ganancias que esperan, venden, y si tenían un área amplia, intentan reducirla. Explica que consideran hacer un 'downsizing' de complejos de reconstrucción antiguos y amplios con precios altos hacia complejos semi-nuevos o nuevos, para realizar ganancias y planificar su jubilación. En consecuencia, predijo que los precios de la vivienda en Gangnam se ajustarán en cierta medida y aumentará la oferta de propiedades.

También propuso una dirección de movimiento. Según el contenido de la reforma fiscal, el rango de entre 2.000 millones y, en un sentido amplio, hasta 2.500 millones de wones no es un nivel tan pesado, por lo que existe una posibilidad suficiente de que quienes residen en Gangnam o Seocho se trasladen a las zonas de Mapo, Yongsan y Seongdong, o a Gangdong-gu, o incluso a apartamentos en la zona de Songpa si tienen mayor capacidad de pago. Song predijo que este aumento de propiedades se centrará en viviendas de alto valor. El presentador coincidió con su análisis de que los intentos de cambio de vivienda de aquellos que han poseído propiedades durante mucho tiempo y tienen grandes ganancias por transferencia aumentarán en el rango de entre 2.000 y 2.500 millones de wones debido a la deducción especial por posesión a largo plazo.

Zonas sujetas a la aprobación de transacciones de tierras y la escasez de oferta en el mercado de alquileres

Expresó una visión crítica respecto a las regulaciones. Song señaló que, incluso mirando a todo el mundo, designar una ciudad entera como zona sujeta a la aprobación de transacciones de tierras es una regulación que raya en lo absurdo. Explicó que, en el extranjero, se designan lugares donde una persona monopoliza cultivos o áreas directamente relacionadas con la seguridad y defensa, mientras que en Corea del Sur, es un sistema que se ha utilizado principalmente para regular las tierras cuando se anuncian grandes planes de desarrollo nacional. Consideró que no es una estructura donde solo suben los precios de venta, sino una estructura donde los precios de alquiler (jeonse) y alquiler mensual (wolse) también suben, ejerciendo una presión de aumento mucho más fuerte, y que existe una gran posibilidad de que los precios se determinen mediante ofertas centradas en los proveedores que venden viviendas, debido a la reducción de la oferta disponible para elegir.

También mencionó que, dado que incluso Guri y Dongtan han sido incluidos en las zonas sujetas a la aprobación de transacciones de tierras, debería preocuparse de que la designación se vuelva demasiado amplia.

Diagnosticó que el mercado de alquileres es grave. Song mencionó que el alquiler mensual promedio de los apartamentos en Seoul ha subido a unos 1,6 millones de wones, y que cuando se presentó la propuesta de reforma fiscal del gobierno, los propietarios ya habían notificado a los inquilinos sobre aumentos en el alquiler mensual o habían informado a los agentes inmobiliarios que podrían mudarse a vivir directamente, y que los agentes han transmitido esto en gran medida a los inquilinos. Sin embargo, para los inquilinos, incluso mudarse a otro lugar es difícil. Explicó que, en primer lugar, la cantidad de propiedades disponibles es extremadamente insuficiente; en Jungnang District, la oferta ha disminuido aproximadamente un 70% en comparación con hace un año, y incluso en el lugar donde la oferta menos disminuyó, bajó alrededor de un 30%.

La disminución de la oferta actúa como un factor que conduce a la fortaleza del alquiler (jeonse) y puede elevar la tasa de relación entre el alquiler y el precio de venta. Song enfatizó que, observando los contratos recientes, existe una estructura donde se mantiene el depósito de alquiler (jeonse) y se recibe alquiler mensual adicional, y que dado que la proporción de alquiler mensual ha superado el 60%, debería presentarse también la tendencia del índice de precios de alquiler mensual junto con las tendencias del índice de precios de venta y del índice de precios de alquiler (jeonse).

La posibilidad de un tipo de interés de referencia del 3,5% y la disminución de la oferta en 2028

Respecto a los tipos de interés, el presentador introdujo que el tipo de interés de referencia del Bank of Korea ha subido del 2,5% al 3%, y que existe un consenso de que podría subir hasta el 3,5% el próximo año. Song respondió que si el tipo de interés sube al 3,5%, es posible que el mercado inmobiliario se contraiga. Esto se debe a que los bienes raíces son productos con una fuerte dependencia de los tipos de interés debido a que sus precios son muy altos. Explicó que, especialmente, las zonas periféricas de Seoul, que tienen una alta dependencia de los préstamos, reaccionarán con sensibilidad, y que a medida que los demandantes que dudan en comprar viviendas se trasladen a la demanda de alquiler (jeonse o wolse), se generarán problemas también en el mercado de alquileres.

Por el contrario, consideró que también existen factores que impulsan los precios de la vivienda. Si la demanda se concentra en el mercado de alquileres y la presión aumenta, existe una posibilidad suficiente de que los compradores adquieran viviendas casi siendo empujados. Song analizó que, señalando que alrededor de 2028 la cantidad de oferta disminuirá entre un tercio y un cuarto respecto al nivel adecuado, mientras que en el pasado la intensidad de la variable de la presión de los tipos de interés era fuerte, ahora hay partes que se compensan. Su pronóstico es que, aunque las compras selectivas continuarán, la estructura se está convirtiendo en una donde es difícil que la tendencia de compra sea tan fuerte como antes.